过去“老破小”房产的吸引力 - 主要优势在于地段优越，周边配套设施齐全，如菜场、医院、学校和交通 [1] - 部分“老破小”因所属学区教育资源好而受青睐 [1] - 价格较周边次新房更具竞争力，例如上海静安区某“老破小”价格为5万多元/平米，而周边次新房价格达7万元/平米，对经济条件有限的刚需家庭性价比较高 [1] “老破小”房产当前面临的主要问题 - 小区环境差，存在安全隐患，绿化少，乱停车现象严重，垃圾处理不当导致卫生问题 [3][5] - 楼道等公共空间常被老年居民堆放杂物，导致脏乱不堪 [5] - 教育政策改革使学区房优势削弱，名校录取改为随机抽签，购房不再保证入学资格 [6] - 银行对房龄20年以上的“老破小”放贷谨慎，导致贷款难或房贷利率高于次新房，增加刚需购房者成本 [7][9] - 拆迁难度大，政府更倾向于旧改（如粉刷墙面、更换管道、加装电梯），而非大规模拆除，导致房屋居住体验和格局改善有限 [10] - 业主陷入房产难以出售且自身不愿居住的困境，资产流动性差 [3][10][11] 对刚需置业的建议 - 建议选择房龄在5-10年的次新房，虽价格较高，但问题较少，可避免“老破小”带来的诸多困扰 [11]