市场现状与价格分化 - 市场呈现严重分化格局，核心地段房价稳中有升而偏远区域陷入降价也难卖的困境 [1][3] - 价格对比极端，如鹤岗出现10万元一套的房子与上海内环16万元/平方米的楼面价并存 [1] - 政策调整如取消“普通住宅”与“非普通住宅”区分使购房成本直降20%以上 [1] 人口结构变化 - 25-44岁购房主力群体占比从2010年的40.2%降至31.8%，且未来十年将持续下滑 [4] - 90后与00后总人口比80后少1.2亿人，同时面临收入增速放缓和结婚率创新低的现实 [4] - 全国60岁以上人口超过3.1亿，占比达22%，老龄化加速住房需求萎缩并导致供给被动增加 [4] - 人口外流导致部分地区房价下跌，例如达川区房价从2019年峰值6939元/平方米跌至2021年的6421元/平方米 [4] 供需关系失衡 - 全国房屋存量已达6亿套，足够30亿人居住，但中国仅14亿人口，住房总量过剩一倍以上 [6] - 2025年计划新建保障房600万套，年均投放120万套，进一步挤压商品房市场 [6] - 三四线城市商品房待售面积高达7.6亿平方米，大户型库存周期长达23.7个月而刚需小户型仅9.3个月 [6] - 二手房挂牌量全国突破753万套，降价房源议价空间达10%至15%，买方市场彻底到来 [6] 政策环境转向 - 保障房大规模入市直接分流刚需，国家计划5年内新建600万套保障房 [8] - 上海外环外取消限购后，保障房与商品房价差达30%以上，迫使开发商降价 [9] - 首套房利率降至3.05%的历史低点，但银行放贷标准愈发严格 [9] - 房地产税试点方案在酝酿，税率范围为0.3%至0.2%，持有成本上升挤压投资属性 [9] 城市层级分化 - 一线城市核心地段房价依然坚挺，上海内环房价微涨2%，深圳前海因产业集聚维持5%的涨幅 [11] - 非核心城市经历失血式下跌，鹤岗、铁岭等城市房价较峰值腰斩，部分区域回归2015年水平 [11] - 人口外流是主因，如周口、信阳净流出超200万人，当地房价失去支撑 [11]