地块交易核心信息 - 中建壹品与武汉联投联合体以底价19.04亿元竞得大兴区西红门镇DX04-0102-6038地块，楼面价约3万元/平方米（建面），溢价率为0% [2] - 本次拿地成本较今年2月中建壹品竞得的6035地块（楼面价4.15万元/平方米）下降28% [2] - 地块总用地面积约2.76万平方米，规划建筑面积6.35万平方米（建面），容积率2.3，建筑限高45米（局部60米） [4][25] 地块规划与区位优势 - 地块紧邻规划中的地铁19号线二期西红门东站，需与地铁出入口一体化设计，实现地下连通，打造TOD模式 [4][25] - 地块位于五环和六环之间，南距南五环约600米，属北京南城核心功能区，交通区位优越 [25] - 容积率2.3为西红门板块目前最低的住宅用地容积率，建筑密度不高于30%，绿地率不低于30% [4][25] 周边配套设施 - 商业配套包括北京荟聚中心、山姆会员店、西红门新光界等一站式购物设施 [16][25] - 教育资源涵盖北侧北京四中新校区（2027年开学）及皇城根小学大兴分校（在建） [16][25] - 医疗设施有北京大学第一医院南院区（已投入使用）和西红门医院，生态配套包括西红门生态公园等 [16][25] 区域房地产市场现状 - 西红门板块新房主力项目报价普遍在6.2万–6.6万元/平方米（建面），但2025年6月新房成交均价为51587元/平方米（建面），呈现量增价跌 [8][16][25] - 2025年10月二手房均价回落至38361元/平方米（建面），较9月下跌超12%，挂牌价多在3.5万–4万元/平方米区间，议价空间加大 [8][16][25] - 板块内新旧房价差明显，为改善型买家提供卖旧买新动力 [8] 开发商战略分析 - 中建壹品通过深耕西红门板块实现护盘，新地块距在售元启项目仅600米，避免竞对引发价格战冲击现有项目去化 [9][16][25] - 新地块楼面价3万元/平方米远低于元启项目4.15万元/平方米，可有效摊薄整体开发成本，提升利润安全垫 [9][16][25] - 联合武汉联投置业可分散资金压力，整合资源应对市场不确定性，体现风险共担策略 [9][16][25] 区域发展前景 - 地铁19号线二期预计2029年通车，将缩短西红门至金融街、丽泽等核心商务区的通勤时间 [10] - 北京四中新校区、山姆会员店等配套陆续落地，推动西红门东板块城市能级快速跃升 [11] - 未来2–3年新盘集中入市及配套全面兑现，板块将迎来价值重估 [12]