楼市供需格局 - 国内房屋总量已达6亿栋，房屋过剩已成为不争事实 [1] - 96%的家庭已拥有单套房产，41.5%的家庭拥有两套或以上房产，显示未来购房需求将逐渐萎缩 [1] - 供大于求的局面恐将长期存在，房价面临下行压力 [1] 政策效力与市场趋势 - 与2008年、2011年、2014年政策刺激后市场迅速复苏不同，当前利好政策效果大打折扣 [1] - 房地产作为最佳投资品的时代已经落幕，未来房屋将回归居住属性 [1] - 利好政策或能延缓市场调整进程，但无法逆转大势，未来房价走势将与当地居民收入水平更紧密挂钩 [1] 新房与二手房市场现状 - 全国待售商品房面积高达6.4亿平方米，开发商积压数百万套房产亟待消化 [3] - 北京二手房挂牌量超过15万套，上海超过18万套，重点城市挂牌量纷纷突破10万套大关 [3] - “认房不认贷”政策后二手房挂牌量激增，表明房东对后市预期不乐观，二手房价格下行压力增大 [3] 行业整体表现数据 - 2023年1-11月TOP100房企销售总额同比下降14.7%，且降幅持续扩大 [3] - 70个大中城市中，新房和二手房价格下跌的城市数量均创下历史新高 [3] - 2023年内已出台超过500项楼市利好政策，但收效甚微，楼市自2023年3月起呈现量价齐跌态势 [3]