2025年“金九银十”楼市整体表现 - 重点城市市场在9月高位运行后于10月略有降温，分化格局进一步凸显 [1] - 全国市场延续新房价格微涨、二手房价格持续调整的态势 [1] - 10月重点城市新房及二手房销售量同比出现较明显回落，年末市场仍面临一定压力 [7] 北京市场表现 - 10月北京二手房住宅网签12087套，环比下调23.7%，新建住宅网签3453套 [2] - 市场呈现“新房稳、二手调，核心平、远郊弱”的分化格局，改善型需求成为市场主力 [2] - 8月8日北京出台的楼市新政放宽了五环外限购，拉动了9月成交，对10月数据形成基数影响 [2] 深圳市场表现 - 10月深圳一二手住宅网签总量6847套，环比下降10.3%，其中一手住宅网签2651套（环比降14.1%），二手住宅网签4196套（环比降7.7%） [2] - 东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销，但全市新房去化压力仍存 [3] - 10月深圳二手住宅成交均价为5.89万元/平方米，环比上涨0.3%，挂牌均价为6.2万元/平方米，环比小幅下降1% [6] 上海市场表现 - 10月上海二手房（含商业）网签成交18483套，环比下降9.3%，但节后日均成交754套，比9月份的日均680套涨超10% [3] - 10月上海新房成交面积环比下降22.7%，热销楼盘集中在核心地段优质产品 [4] - 2025年1-10月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1065.7亿元，上海壹号院以217.8亿元领跑 [4] 价格趋势分析 - 10月百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67% [5] - 10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60% [5] - 上海二手房挂牌均价持续下行，近八成房源的成交价低于挂牌价5%以上，但核心区二手豪宅房东议价空间收窄至3%-5% [6] 市场结构特征 - 核心区高端改善项目是市场“局部亮点”，如上海陆家嘴、徐汇滨江等核心区二手豪宅找房热度环比微涨1.5% [2][6] - 二手房市场“以价换量”持续带动需求，刚需与刚改支撑基本盘，热度韧性强于新房 [3] - 500万以下刚需及1000万以上高净值客群成交占比提升，总价500万元以下的刚需房源线上咨询量保持高热度 [6] 未来市场展望 - 年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成一定支撑 [7] - 二手房成交量预计延续温和修复状态，但短期价格或继续承压 [7]