文章核心观点 - 香港楼市当前处于底部反复试探阶段，而非确认反弹，呈现结构性分化态势，优质项目和豪宅市场表现活跃，但普通二手房和中端住宅压力仍大 [14] - 政策和利率是市场活跃的基础，但楼市能否真正复苏取决于经济、人口、供应等根本因素 [14] - 内地楼市与香港有相似之处，未来可能同样走向核心城市优质资产率先企稳、非核心区域持续承压的分化格局 [15] 香港楼市近期表现 - 某里巴巴在香港铜锣湾以66亿港元购置物业，引发市场对香港楼市是否见底的猜测 [1] - 启德"天玺"项目出现超额认购141倍，首轮204套房源当日售罄，买家为真实购房者 [3] - 2024年一手楼成交量较2023年上涨五成，2025年前7个月一手楼成交量同比增长9.3% [8] - 2024年价值1亿港元以上的超级豪宅成交149宗，较2023年增长两成，创三年新高 [12] 市场背景与驱动因素 - 香港政府于2024年撤销所有楼市调控"辣招"并放宽按揭政策 [5] - 美联储自2024年9月至2025年9月累计降息125个基点，香港房贷利率随之降至约3.5% [5][13] - 新鸿基推售的"启德天玺"项目采取低于成本价的定价策略，以价换量 [9] - 市场出现"供平过租"现象，即月供金额低于租金，对租客形成吸引力 [13] 机构观点与历史参照 - 摩根士丹利预测2025年香港楼市可能见底，但上半年住宅价格或再跌5%，全年最多持平 [8] - 高盛观点更为悲观，认为楼市调整尚未结束 [8] - 参考1997年亚洲金融危机后经验，香港楼价曾下跌66%，调整周期持续至2003年 [13] - 当前楼市已连续下跌三年，二手房市场极度低迷，开发商依赖折扣促销去库存 [13] 对内地市场的启示 - 内地与香港在政策调整速度、核心资产分化、利率变化影响购房心理等方面具有相似性 [15] - 内地2025年推行"好房子工程"、放宽限购、降低房贷利率等措施，与香港"撤辣"有异曲同工之妙 [15] - 内地楼市未来可能呈现类似香港的结构性分化，核心城市优质资产将率先企稳，三四线城市则需持续消化库存 [15]