日本通胀现状与趋势 - 日本核心消费价格指数（CPI）截至今年8月已连续48个月同比上升，今年1月至7月核心CPI涨幅连续7个月保持在3%以上 [1] - 日本央行预计2025至2027财年核心CPI分别为2.7%、1.8%和2.0% [1] - 2024年10月东京都23区消费者价格指数（不含生鲜食品）为111.0，较上年同期上升2.8%，涨幅超过9月的2.5%，全国物价涨幅已连续三年半维持在央行2%的目标水平或以上 [4] 通胀对居民生活的影响 - 物价上涨削弱民众购买力，日本厚生劳动省数据显示，由于工资涨幅不及物价涨幅，今年以来日本实际工资连续8个月同比下降，8月实际工资收入同比减少1.4%，截至2024年实际工资水平已连续3年下降 [5] - 近三年来，日本国内旅行时的住宿、交通费用大约有20%至50%幅度的上升，中低收入阶层特别是退休老人受影响最大 [4] - 大阪一家超市店长表示，今年内店里已有200至300种商品涨价，例如蛋黄酱比上个月贵了100日元，冰淇淋平均涨价30日元 [3] 房地产市场价格动态 - 从2020年开始，日本全境特别是大城市房地产价格持续走高，东京、大阪房价以年均15%至30%的涨幅冲向历史高点 [6] - 2024年4月至9月，东京23区新建住宅平均价格为1亿3309万日元（约合人民币624.79万元），同比上涨20.4% [6] - 东京23区二手房9月平均期望出售价格比上月上涨2.9%，达到每70平方米1亿1034万日元（约合人民币515.05万元），首次突破1亿1000万日元大关 [6] 外资对房地产市场的影响 - 仲量联行数据显示，2024年上半年日本房地产投资额以22%的增长量位列全球首位，创有统计以来最高，其中外资占34%，投资额首次超过1万亿日元 [8] - 三菱日联信托银行调查显示，东京市中心20%至40%的新公寓由外国人购买 [7] - 外资涌入原因包括日元低位运行使房地产估值相对较低、日本推动生产性服务业转型吸引国际机构设立区域总部、以及东京等大都市圈的服务业集聚效应 [9] 房地产市场风险与结构性分化 - 日本房地产出现两级分化，2024年东京核心区高端公寓涨幅超过30%，而北海道、九州等偏远地区涨幅不足3%，部分区域甚至下跌 [10] - 市场分析认为日本楼市存在泡沫风险，短期内房价快速上涨与经济改善程度明显脱节，长期来看人口减少趋势必然对房地产需求产生制约 [11] - 日本国土交通大臣指出东京楼市存在“不以实际需求为基础的投机交易”，东京千代田区等地已提出要求，希望当地新建楼盘在购买后5年内不得转售 [11]