政策核心转向 - 2025年11月房地产政策迎来标志性转折，以税收优惠为核心，供需两端协同发力，实现全国性制度优化与重点城市精准发力有机结合[3] - 政策核心逻辑从短期市场托底转向“供需两端并重、短期托底与长期转型兼顾”的系统性布局[3] - 此次调控是2024年下半年以来政策宽松趋势的深化与升级，2025年前三季度全国已有约200个省市县出台超470条优化政策[3] 需求端政策突破 - 契税优惠面积标准从90平方米提升至140平方米，全国范围内购买家庭唯一或第二套住房且面积不超过140平方米的统一按1%缴纳契税[5] - 增值税政策取消一线城市普通住宅与非普通住宅划分，个人销售已购买2年以上住房一律免征增值税[5] - 上海一套1000万元的次新大户型，新政后可节省10万至25万元增值税[5] - 刚需群体税费支出降幅可达60%以上，以北京500万元二套房为例，契税从15万元降至5万元，节省10万元[7] 供给端与金融支持 - 土地增值税预征率下限全国统一降低0.5个百分点，10万亿元地方政府债务置换方案与城中村改造扩围形成联动[7] - 存量房贷借款人可与银行协商灵活调整重定价周期，上海、深圳等城市取消首套二套房贷利率区分[7] - 公积金贷款额度最高上浮15%，多孩家庭贷款额度上限可达216万元，上海首套房公积金额度从160万元提至184万元[7] - 武汉、成都等城市对三环外首套新房给予初始贷款金额1%的利息补贴，最高2万元分2年发放[9] 市场反应与成效 - 10月湖北楼市销售面积同比增长超10%，武汉、黄石等城市刚需成交占比提升至65%以上[9] - 北京国家会计学院副院长李旭红指出，政策通过减税直接拉动大宗消费，实现市场活力激发与制度完善双重目标[9] - 国庆期间改善型房源到访量环比增长40%，140平方米左右三居室成交占比从30%升至45%[11] - 11月第二周深圳、成都、杭州二手房成交套数创年内周度新高，改善型房源占比提升至45%以上[11] 改善型需求释放 - 政策将1%契税优惠覆盖至140平方米主力改善户型，契合家庭“以小换大”“以旧换新”核心诉求[9] - 北京放开五环外、上海放开外环外购房套数限制，上海外环外新房成交占比已超60%，改善型房源去化周期从18个月缩短至12个月[11] - 公积金“又提又贷”功能落地，购房者提取公积金支付首付后仍可按全额额度申请贷款，上海二套房购房者首付压力下降约20%[11] - 9月百强房企改善型房源销售金额环比增长22%，华润置地、建发房产等企业改善项目成交增速突出[11] 市场分化格局 - 政策红利向核心城市集中，9月一线城市楼市成交面积环比上升16%，上海、北京核心区域出现“加推即售罄”现象[13] - 北京西城、东城等核心区域二手房跌幅不足0.1%，市场呈现企稳态势[14] - 三四线城市去库存压力较大，尽管义乌、岳阳推出总额2亿元购房补贴（首次置业享1000元/平方米补贴），但市场成交回升幅度仅为8%[14] - 克而瑞分析指出市场形成“核心城市修复、外围城市筑底”格局，高能级城市需求释放更持续[14] 行业转型与品质升级 - 龙湖等资产稳健、现金流良好企业项目去化率高出行业平均25个百分点，高杠杆房企加速出清[14] - 8月房企自筹资金同比下降8.9%，定金及预收款减少10.5%，“白名单”信贷规模扩容至4万亿元[15] - 广州、昆明、海口等城市出台政策明确“好房子”标准，南充要求层高不低于3米，生态阳台比例最高可达30%且不计容积率[17] - 同地段高品质住宅价格普遍高出15%—20%，2025年上半年绿色住宅销量逆势上涨12%[17]