全球及日本房地产市场趋势 - 2020年起的5年内，全球近50个海外经济体本币计价名义房价几乎全部上涨，平均累计涨幅在30%以上 [1] - 近一年全球主要发达经济体平均房价增速在5%以上，主要原因为全球通胀推高房价 [1] - 日本房价在一年内暴涨20%，租金飙升8%以上，东京核心区新房均价达1.5亿日元（约合人民币700万元），均价为9-10万人民币/平方米，港区2025年新建公寓每平米约20万人民币，郊区房价在4.2-7.1万人民币/平方米 [1] 日本房价暴涨的驱动因素 - 日元贬值严重，东京租金回报率在5%左右，使日本房产具备避险属性，吸引亚太及全球资本，全球前1%的富人成为东京核心资产主要竞标者，导致房产与本土工薪阶层脱钩 [2] - 日本维持近乎0利率的低利率环境，通胀率高于利率意味着债务被稀释，负利率效应使借贷等于盈利，杠杆炒房成为财富增长途径 [3] - 东京土地供应极其稀缺，多年前已开发完毕，新房屈指可数，刚性需求与稀缺供应碰撞导致价格飙升，三大因素形成自我强化闭环，被视为新常态而非泡沫 [4] 日本房价上涨的社会影响 - 日本大多数年轻人被房价上涨浪潮甩出，出现大规模人口迁徙，家庭选择“缩小规模”搬往埼玉、千叶等远郊，通勤时间数小时以换取可负担住所 [5] - 东京被国内外高净值人群占领，完成财富迭代和人口属性“腾笼换鸟”，日本政府虽出台限售政策（要求购房者5年内不得转卖），但未对外资炒房征收资本利得税 [6] - 日本经济处于反弹期，需要全球资本支持，且人口出生率低迷需外来高净值人口加入，因此难以出台重磅政策吓跑资金，默认为财富贫富差距被房地产拉大 [7] 日本经验对中国房地产市场的启示 - 日本房地产爆火源于经济通胀、外来购买力涌入、低利率和土地稀缺，这些是未来房价反弹的关键因素 [8] - 经济正结束通缩转向慢通胀，预计美联储12月第二轮降息后，年关左右将启动量化宽松，进入通胀周期，债务被动稀释且收入增长，通胀有实体经济支撑 [8] - 量化宽松后利率将普降，LPR若维持不动可能是在酝酿大招，利率降低可盘活市场流动性，助推经济繁荣 [9][10] - 降利率前会进行大规模反内卷、清退垃圾产能，经济通胀和低利率是未来趋势，需关注土地稀缺性和外来购买力量级 [11] 中国核心城市房地产市场现状与展望 - 2025年上半年，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等20个核心城市总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比大增21%，高于百城新房同期5%的增幅 [12] - 一线城市千万级豪宅成交1.6万套，同比增长15%，上海1000万以上商品房前三季度成交近万套，占11个重点城市总成交套数的36.12%，5000万以上成交674套占近8成 [12] - 上海“金九银十”期间多个高端项目售罄，如金陵华庭二期销售额98.43亿元当日售罄，高福云境项目21万元/平方米户型率先售罄 [12] - 9月上海新建商品住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅全国第一，前9个月新房价格均值同比上涨5.8%，资本回归趋势明显，与日本东京对齐 [13] - 深圳、北京、广州等城市如南山、海淀龙头科技产业区房价将率先复苏，明年小阳春蔓延至二线城市，之后三四线头部城市尤其沿海产业红利地区，主战场向上聚集 [14][15]