房地产市场整体趋势 - 全国100个城市二手住宅平均价格环比下跌0.84%，且跌幅持续扩大，无一城市价格上涨[1] - 百城新建住宅价格环比微涨0.28%，但该现象被解读为开发商和地方控制备案价的结果，不代表真实市场状况[1] - 居民预期房价上涨的比例已连续两个季度不足10%，远低于市场火爆年份20%-30%的水平[3] 不同层级城市市场表现 - 一线城市市场承压，北京10月二手房网签12087套，环比下调23.7%[3] - 上海市场呈现以价换量特征，深圳10月一二手住宅网签总量环比下降10.3%[3] - 核心区高端改善盘表现相对坚挺，如上海有总价1.3亿元-1.7亿元房源全部售罄的个案[3] 市场结构与需求变化 - 市场分化加剧，深圳10月二手住宅成交均价为5.89万元/平方米，环比微涨0.3%，但总价500万以下的刚需房源成为绝对成交主力[5] - 投资客离场导致市场由真正的刚需客户支撑[5] - 在居民未来三个月准备增加支出的项目中，购房已跌出前五名[5] 行业未来展望 - 短期来看，年末房企为冲刺业绩可能加大推盘力度，但对价格的支撑有限[7] - 长期出路在于人口持续流入、产业支撑强的“好城市、好房子”[7] - 闭着眼睛买房都能赚钱的时代已经彻底结束[7]