核心观点 - 瑞银予港铁公司目标价24港元及沽售评级 预期股价对屯门项目招标结果有正面反应 但对长期前景保持审慎 [1] 项目发展细节 - 新鸿基地产投得港铁屯门第16区站第一期物业发展项目 总楼面面积60.1万平方英尺 预计提供约1,280个住宅单位 [1] - 新地透露项目总投资额达60亿港元 即每平方英尺楼面地价约9,983港元 [1] - 假设项目平均售价达同区珑门水平即每平方英尺12,750港元 整体发展毛利率约为22% [1] - 与港铁摊分利润后 新地实际发展利润率约为15% [1] 土地成本与比较 - 估算整体土地成本约为每平方英尺4,300港元 较信和置业8月投得同区项目作价高12% [1] - 整体土地成本较原先估算低23% 反映屯门南延线项目商业回报低于开初预期 [1] 公司前景与风险 - 对港铁长期前景保持审慎 因新铁路项目带来庞大资本开支需求及持续上升的利息支出 [1] - 屯门南线以外土地储备如东涌东 小蚝湾及北都等吸引力较低 [1]