当前房价表现 - 2025年9月保定新建商品住宅均价为8729元/平方米，环比下跌0.82%，同比下跌1.63% [1][10] - 2025年9月保定二手房样本均价为8669元/平方米，环比下降0.62%，同比下跌7.71% [1][10] - 疫情结束后购房者观念从“追涨”转向“求稳”，房价下跌趋势愈发明显 [9] 历史价格驱动因素 - 2014年京津冀协同发展战略出台，保定成为“政治副中心”的传闻引发北京投资客涌入和本地刚需恐慌性购房，房价创下全国最高涨幅 [5][6] - 2015年学区划片政策落地与去库存战略叠加，加之北京、天津调控加码产生的需求外溢，推动房价持续上涨 [6] - 2017年雄安新区成立成为楼市重磅利好，部分小区房价一个月内从5000元涨至1万多元 [6] - 2018年起调控政策持续高压，市场热度急转直下，房价从峰值回落 [8] 市场竞争格局 - 2000年前后至2014年，保定房地产市场由隆基泰和等本地房企主导，市场平稳 [4] - 2017年外来房企如保利、碧桂园、华润试图通过合作方式进入市场，但在“双限双竞”地块争夺中败给本地房企隆基泰和 [7] 城市经济与产业结构 - 2024年保定市GDP为4773亿元，在河北省内排名第三，但经济总量不及唐山（10004亿元）的一半 [13] - 城市经济结构处于新旧动能转换期，新兴产业如新能源汽车、光伏、生物医药和康养已崭露头角，但易受产业周期性波动影响 [14] - 以纳税大户长城汽车为例，其2024年第三季度营收612.47亿元，同比增长20.51%，但归母净利润22.98亿元，同比下滑31.23%，面临新能源转型与价格战的双重压力 [14] 人口与市场供需 - 截至2024年底，保定市常住人口904.62万人，同比减少5.27万人，较第七次人口普查时累计减少19.64万人，减幅2.13% [15] - 2024年保定商品房待售面积达222.1万平方米，同比激增50.9%，其中住宅待售面积166.5万平方米，增长39.6% [16] - 同期商品房销售面积532.2万平方米，同比增长5%，其中住宅销售面积514.8万平方米，同比增长8.8%，市场呈现供需失衡态势 [16] 城市定位与发展逻辑 - 保定城市定位从传言中的“政治副中心”转变为承接首都功能疏解和京津产业转移，发展逻辑从政策驱动的“造城”回归到产业驱动的“兴城” [11][12] - 作为河北省行政区最多的市，下辖24个县级行政单位，高行政成本间接挤压了城市基础设施与公共服务投入 [15]