政策环境 - 全国多数城市基本取消限制性购房措施，房地产行业迈入“非限购周期”，此为自2022年以来累计近3000次政策优化后的结果[3] - 政策宽松程度达历史峰值，首套房首付比例已降至15%，房贷利率下限取消，5年期LPR累计下调1.15个百分点，当前3.5%的房贷利率和2.65%的公积金贷款利率均为历史最低水平[3] - 限购政策退出路径清晰，遵循“由外及内、由弱到强”节奏，三四线城市于2022年率先放开，核心二线城市于2024年取消限购，北上深于2025年11月完成最后优化[3] - 配套政策持续发力，包括换房退税、公积金提额、住房“以旧换新”以及多个城市推出契税补贴（其中23城全额免征），进一步降低居民置业门槛[3][12] 市场表现与库存 - 2025年前9个月全国百城新房销售面积同比下滑6%，政策效应呈现“阶段性回暖后转弱”特点[1][5] - 截至2025年9月底，全国50个代表城市的商品住宅可售面积高达3.1亿平方米，出清周期需19.9个月，三四线城市库存压力尤为显著[5] - 2025年11月，28个重点城市预期项目平均去化率降至32%，环比下降3个百分点，同比下降10个百分点，部分前期热点城市成交规模预期回落[14] - 二手房市场表现与新房差异明显，2025年上半年百城二手房价格累计下跌3.60%，6月百城二手住宅均价为13691元/平方米，环比下跌0.75%，已连续38个月下跌[12] 市场分化与结构性变化 - 市场内在发生结构性重构，“好城市 好房子”成为新核心逻辑，城市间分化明显，人口流动和经济实力成为关键分化指标[5] - 人口流向呈现分化，2024年广州、深圳人口保持正增长（深圳新增近20万人，广州增长15.1万人），而北京、上海人口由增转降，中西部省会城市如成都、西安等凭借产业升级保持较强人口吸附力[5] - 土地市场呈现“缩量提质”特征，2025年上半年全国300城住宅用地推出规划建筑面积同比下降19.4%，但出让金同比增长27.5%，溢价率提升至10.2%[12] - 2025年前三季度，全国300城住宅用地出让金同比增长13%，但一二线与三四线表现天差地别：一线城市土地出让金增幅24.5%，二线城市增幅26.3%，三四线城市同比下降[7] 产品需求与房企策略 - 改善性需求取代刚需成为市场关键支撑，2025年前三季度全国重点30城90-120平方米新房成交占比保持约四成，120-144平方米户型占比首次突破30%[7] - 购房者需求从“有房住”向“住好房”转变，推动房企全面升级产品策略，竞争焦点转向户型设计、绿色建筑、智慧社区、物业服务等品质维度[7][9] - 头部房企拿地策略聚焦核心城市，中海地产2025年前三季度拿地金额795亿元中，上海、北京、杭州、深圳四城占比83%；绿城中国在杭州、上海、苏州、西安四城的拿地金额占比超70%[9] - 房企生存法则改写，“规模至上”传统逻辑行不通，“精准深耕”成为新发展模式，开发投资吸引力TOP20城市（GDP合计占全国35%，人口占21%）成为兵家必争之地[9] 供应与区域结构 - 11月供应数据反映市场分化，28个重点城市11月预计新增商品住宅供应面积518万平方米，环比微增5%，但同比下跌46%[13] - 一线城市供应表现不一，北京、广州供应环比倍增，增幅分别达167%和126%，而上海、深圳同环比齐跌，上海供应量同比降幅高达81%[13] - 供应结构持续向改善需求倾斜，重点城市刚需、改善、高端供应占比为28%、55%和17%，改善型产品已成为绝对主力[13] - 近8成城市以主城区为供应重心，主城、近郊、远郊的供应占比结构为70%、23%和7%[13]