政策利好刺激 - 九月多家银行下调房贷首付比例，首套房降至20%，二套房降至30% [1] - 北上广深等一线城市执行“认房不认贷”政策，名下无房即可享受首套房优惠利率 [1] - 政策刺激下各地房产成交量应声暴涨，部分开发商连夜上调房价 [1] 市场数据表现 - 八月份全国百城新房价格环比下跌的城市数量高达42个，二手房价格环比下跌城市数量达96个，后者数量与七月持平 [2] - 各地二手房挂牌量迅速攀升，上海逼近20万套，北京接近19万套，广州突破13万套 [2] 市场观点分歧 - 看多者认为密集政策利好将刺激房价反弹，错失今年购房机会将彻底无缘楼市 [6] - 看空者认为政策短期影响有限，房地产市场长期调整趋势已成定局，五年后选择空间更大 [8] 购房需求分析 - 三年疫情冲击经济和民生，家庭收入减少削弱购房能力，难以支撑高房价 [8] - 改善型需求日趋理性，购房者审慎评估经济状况，不再盲目跟风 [8] - 购房需求萎缩为未来房价带来下行压力 [8] 楼市泡沫指标 - 国际合理租售比约为20年，而国内租售比普遍偏高，房东需50-60年甚至80多年才能收回购房成本 [8] - 以上海价值上千万元房产为例，年租金约12万元，反映房价中存在巨大泡沫 [8] 居民债务与资产结构 - 约42%的家庭拥有两套或以上房产，房产占居民家庭总资产比例高达77%，金融资产仅占23% [8] - 超过2亿“房奴”正在偿还房贷，房贷总规模接近39万亿元 [8] - 居民继续加杠杆空间有限，未来五年可能是去杠杆和挤泡沫的过程 [8] 住房供应结构变化 - 国家大力推进保障性住房建设，增加住房供应以解决中低收入群体住房问题 [9] - 保障性住房增加将缓解住房供需矛盾，平抑房价，提供更多可负担居住选择 [9]