政策演进与现状 - 现房销售制度正从局部探索走向全国推进，标志着房地产行业从“快周转”的规模扩张时代迈向“重品质”的高质量发展新阶段[1] - 自2022年末以来，全国已有超30个省（市）试点现房销售或出台相关支持政策，2025年成为政策落地的关键年份，形成“多点开花、梯度推进”的格局[4] - 中央层面已明确改革方向，住建部部长倪虹指出要推进现房销售制以从根本上防范交付风险，标志着该制度已从地方探索上升为国家层面的改革方向[7][10] 地方政策实施 - 河南省信阳市要求2025年7月25日后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售，新取得施工许可证的项目需主体封顶方可申报预售许可，执行力度强[2] - 湖北省荆门市采取分步过渡策略，规定2026年1月1日起新出让土地项目原则上实行现房销售，2025年8月1日后取得施工证的项目需主体结构封顶方可预售[2] - 湖南省平江县作为该省首个全面推行现房销售的县城，要求新出让土地项目需竣工验收后才可销售，并提供七大奖励政策以降低房企转型压力[2] - 海南省自2020年3月起在全省范围内统一实施现房销售制度，覆盖所有新建商品房项目，是全国首个省级现房销售政策[3] - 山东省从需求端发力，通过提高公积金贷款额度（最高可提高10%以上）等金融政策激励现房消费，政策灵活性强[3] 市场数据与效果 - 全国新建商品房现房销售面积2025年1-6月达1.63亿平方米，同比增长12.5%，占比提升至35.5%，较2024年全年提高4.7个百分点[12] - 湖南省平江县政策出台后，2025年1至10月新建商品房销售面积同比增长6.83%，现房销售占比已提升至62%[12] - 海南等4个省市的现房销售占比已超过五成[12] 行业影响：房企 - 现房销售需要房企自行垫付全部建设资金，项目经营性现金流回正周期将延长约2年，资金占用成本显著增加，对企业的融资能力和资金实力构成严峻考验[14] - 国联民生证券测算显示，现房销售将影响项目净利率约2个百分点，部分资金实力薄弱的中小房企可能面临被市场淘汰的风险[14] - 该模式倒逼房企从“快周转”转向精细化运营，将竞争核心转向产品设计、工程质量和服务提升，拥有较强品牌影响力的房企将获得更大优势[14] 行业影响：整体转型 - 现房销售制度推动行业从“高杠杆、高周转、高负债”的发展模式转向“重品质、重运营、重服务”的新逻辑，有助于化解长期积累的金融风险[15] - 该制度能够有效控制新增供应规模，加快库存去化，改善市场供需失衡状况，并促进行业标准的提升和规范，引导房企加强技术创新和管理升级[15] - 现房销售与保障性住房供给优化、物业服务质量提升等措施相互配合，共同构建房地产发展新模式，推动行业从规模扩张转向质量提升[15] 政策背景与动因 - 商品房预售制在住房短缺时期帮助房企快速回笼资金、扩大开发规模，但随着市场供求关系发生根本性转变，其固有弊端日益凸显[9] - 预售制下交付风险频发，在预售资金监管不到位时，房企可能违规挪用预付款导致项目烂尾，购房者面临房屋无法按期交付和质量不达标的风险[9] - 预售制下的“快建快销”模式制约了行业品质提升，房企更注重开发速度而非建筑质量，与居民对“好房子”的需求差距拉大[10]