文章核心观点 - 房地产行业底层逻辑已彻底改变 从周期性涨跌转向结构性换代 [1] - 未来财富增值的关键是聚焦好城市和好房子 而非普遍性上涨 [6][7] - 房地产的居住属性增强 金融属性回归理性 [8] 需求换代 - 购房需求从刚需上车转向品质改善 上海核心区域新建商品住宅价格同比上涨5.6% [3] - 120-144平米改善型户型成交占比首次突破30% 而60平米以下小户型成交占比不足10% [3] - 购房者对交付确定性要求提高 现房销售占比升至35.6% 同比提升4.8个百分点 [3] - 住建部明确好房子标准 将层高≥3米、绿色建材、智能配套等纳入考核 [3] 区域换代 - 区域分化明显 一线城市新建商品住宅同比降幅收窄至0.7% 其中上海逆势上涨5.6% [4] - 三线城市新建商品住宅同比下降3.4% 部分县城去化周期仍超30个月 [4] - 一线城市住宅用地出让金同比增长47% 土拍平均溢价率14.3% [4] - 政策因城施策 重点支持核心城市改善性需求 [4] 供应换代 - 保障房+商品房双轨制全面落地 未来三年约60%的家庭可能通过保障房解决住房问题 [5] - 国家发改委加快保障性租赁住房REITs项目申报 鼓励加大保障房供给 [5] - 中央财政安排超百亿资金支持城市更新 包括老旧小区改造和地下管网升级 [5] 财富新规则 - 杠杆买房需谨慎 应优先使用低成本贷款 个人住房公积金贷款利率降至2.6% 住房贷款加权平均利率为3.07% [7] - 资产配置要集中 核心城市核心区域优质改善型房源抗跌性和流动性更强 [7] - 关注城市更新红利 财政部安排332亿资金支持老旧小区改造 市中心老房子价值有望提升 [7]