新房市场表现 - 2025年10月上海新房成交11102套，环比有所下降 [3] - 高端及稀缺地段项目表现强势，10月20日至26日当周黄浦区成交面积2.02万平米占全市15.99%，成交总价42.25亿元占全市36.11% [3][11] - “8·25新政”放宽外环外限购及信贷后，外环外新房成交占比在首月达到73.45%，为年内最高 [5] - 新房市场同质化产品增多导致竞争加剧，项目续销批次去化速度放慢，买家决策周期延长 [9] 二手房市场表现 - 2025年10月上海二手房成交18483套，环比下降9.35% [1][5] - 受国庆长假影响10月有效交易日减少，但日均成交从9月的680套上升至10月的754套 [5] - 10月最后五个工作日出现翘尾行情，连续四天日成交超700套，其中10月12日单日成交1266套，为5月10日以来156天内最高值 [5][11] - 约80%房源成交价低于挂牌价至少5%，业主普遍让价 [7] 市场结构分化 - 总价500万以下的刚需盘需求旺盛，线上咨询热度高，成为市场主力 [7] - 核心区域如陆家嘴、徐汇滨江的豪宅议价空间收窄至3%-5%，找房热度微涨1.5%，稀缺性支撑价格 [7] - 外围区域价格下调明显，核心区域凭借资源和地段优势价格相对稳定，市场分化格局长期存在 [9][11] - 高端项目在整体环境下表现坚挺，富裕买家对地段和品质要求坚定，领跑成交榜单 [11] 政策影响与市场趋势 - “8·25新政”通过放宽外环外限购及信贷公积金政策，直接刺激了外环外市场的活跃度 [3][5] - 供给端变化推动市场分层，高品质项目受到青睐，“好房子”标准提升将召唤改善型需求 [13] - 业主因挂牌量多、买家预期弱而让价，吸引了真实需求入场，维持了总体成交量稳定 [9]