银行角色转变 - 银行从信贷提供者转变为房产交易市场中不容忽视的“房东”，直接挂牌出售房产 [1] - 农业银行、建设银行、四川农信、广东农信等机构密集挂牌，单家挂牌量甚至突破万套，标志着业务从零星尝试走向规模化运作 [1] 银行直售房产原因 - 所售房产主要为借款人违约后经司法程序收回的抵债资产，因房贷断供率攀升，这些房产从“抵押物”变为需承担持有成本的“负资产”，个别项目年持有成本甚至超过20万元 [3] - 传统处置路径如司法拍卖流拍率高、周期长达3-4年，债权转让折价率常达30%以上，最终回收率可能低于三成，直售模式可大幅压缩处置周期、提升资金回收效率 [3] 直售业务格局 - 农信系统与地方城商行是挂牌主力，四川农信挂牌超2.4万套，广东农信超1.2万套，吉林银行、天津银行等挂牌量达千套级别，国有大行更为审慎，农业银行同期挂牌不足700套 [5] - 成交表现高度分化，兰州农商行偏远房源单价仅2300元/平方米无人问津，而农业银行在大连核心地段房源因定价低于市价10%-30%咨询量走高，区位价值是决定变现的根本因素 [5] 银行战略逻辑与行业影响 - 银行以投行思维盘活存量资产，实现控风险（产权清晰）、提效率（周期从6个月以上压缩至3个月内）、优配置（将沉没资产转化为生息资本）三重目标 [6] - 对刚需购房者，建议在分化市场中聚焦银行直售的核心地段房源，结合真实需求理性上车 [6] - 对开发商，竞争赛道从规模转向价值，必须超越“盖房子”转向“造生活”，以产品力和服务力打造好房子 [6]