一线城市房地产市场表现 - 2025年二季度以来，一线城市二手房市场经历价格调整，次新房源价格从第二季度的116872元/㎡调至第三季度的99169元/㎡，单季度调整15.1% [1] - 一线城市新房价格表现出较强韧性，年初至今跌幅仅为0.6% [1] - 一线城市二手房价格自2025年4月以来出现调整，4月至今调整幅度扩大至4.4% [7] - 一线城市新房价格同比下跌0.7%，较2024年的-3.8%明显收窄 [7] - 核心城市房价分化的本质是前期限价政策下市场结构性矛盾的集中释放，大量限价新房在交付后转化为二手房市场中的次新房源 [5] 香港楼市复苏态势 - 香港私人住宅售价指数已连升4个月，其中9月环比上涨1.32% [1] - 香港租金指数连涨10个月并创历史新高 [1] - 香港楼市企稳过程历时15个月，背后是交易成本下降与利率下行的双重作用 [1] - 香港中高端住宅净租金收益率达3.04%，老旧住宅达3.59% [1] 香港楼市复苏的关键因素 - 政策转向是楼市企稳的必要条件，2024年2月香港特区政府宣布全面"撤辣"，大幅降低交易成本，以一套千万港元房产为例，交易成本可直接减少150万港元 [10] - 贷款成本实质性降低构成楼市复苏的充分条件，1个月期香港银行同业拆息从年初的3.98%大幅降至0.57%，实际按揭利率一度降至2%左右 [13] - 融资成本下降直接刺激购房需求，以300万港元贷款为例，当前月供额较一年前减少近2000港元 [13] 国际城市租金收益率对比 - 东京、香港、纽约样本中高端住宅净租金收益率分别达2.96%、3.04%、2.97% [15] - 东京、香港、纽约样本老旧住宅净租金收益率分别达3.71%、3.59%、3.40% [15] - 香港中环半山捌號样本房屋每平方尺售价23806港元，租金每平方尺每月72港元，对应净租金收益率3.04% [15][16] - 香港黄埔花园样本房屋每平方尺售价12471港元，租金每平方尺每月43港元，对应净租金收益率3.59% [15][16] 房地产收益与估值观点 - 房子的收益来自两部分，一部分是租金回报，另一部分是房价波动即资本利得 [4] - 当预期房价上涨时，租金回报率不重要，而当预期房价下跌时，租金回报率需要足够高以提供补偿 [17] - 一旦房价进入调整周期，房子的估值往往会回到历史的估值低位，即租金回报率会回到历史最高位 [19] - 稳住房价的关键在于稳住房价预期，而房价预期很大程度上决定于宏观通胀的预期 [4][22]