银行加速处置直供房现象 - 银行直供房数量激增，国有大行、城商行、农商行均通过线上平台大量直接销售房产，部分中小银行挂牌出售的房产达数千套 [1][3] - 直供房指银行通过司法程序取得并直接出售的房产，通常以低于市场价10%-30%的价格销售，甚至出现评估价150万元的房子以100万元出头成交，即约七折的案例 [1] - 2025年11月11日，有近百套银行直供房因无人出价而流拍 [1] 直供房激增的驱动因素 - 断供房、抵债房明显增多，个人按揭和经营贷不良率抬头，银行手中抵押房产规模迅速膨胀 [1][6] - 传统法拍渠道回款周期长（往往超过两年），且成交率与折价率双双下滑，银行被迫寻找更快变现通道 [1][6] - 年末计提和资本充足率考核临近，银行有动力通过处置资产优化账面，尽快瘦身 [1][4] 直供房的价格与规模 - 直销房价格普遍比市价低20%-30%或更多，例如黑龙江某农商行一住宅以1800元/平方米成交，而同小区同户型挂牌价最低为3700元/平方米 [3] - 某城商行在兰州皋兰县的一处房产拍卖价为3000元/平方米，远低于该小区同户型4421元/平方米的交易价 [3] - 据不完全统计，2024年上半年以来，四川农信在京东、阿里平台出售的房产标的数量超过25000个，辽宁农信累计挂牌标的达11000个 [3] 银行不良资产状况 - 截至2025年6月末，近20家上市银行的个人按揭贷款不良率分布在0.26%-1.86%之间，其中十余家该项指标较年初上涨 [6] - 多家银行的个人经营贷款不良率在2025年6月末超过3%，普遍呈现上升趋势 [6] - 截至2025年二季度末，商业银行不良贷款余额为3.4万亿元，不良贷款率1.49%，较上年同期下降0.07个百分点，为近十年最低水平 [7] 银行处置资产的战略考量 - 处置抵债资产可降低金融机构的资产压力，部分机构将特殊资产管理部视为利润创造部门，通过回收部分核销资产来创造新利润 [6][7] - 出售价值100元的不良债权，若收回10元，剩余90元的损失进行税务核销可带来约22元的税收优惠，在报表上大致体现为30元的收入，能快速修饰报表 [7] - 直售模式流程成熟风险可控成本低，产权先剥离至银行名下再通过平台挂牌，各地农信、城商行复制推广速度极快 [4] 房地产市场宏观背景 - 2025年1月-8月，房地产开发投资、商品房销售面积、施工面积、房企到位资金同比分别下降12.9%、4.7%、9.3%、8%，降幅较上半年扩大 [10] - 居民部门持续去杠杆，2025年二季度居民部门杠杆率为61.1%，较上年末和上年同期分别下降0.3、0.7个百分点 [11] - 2025年1月-8月居民新增中长期贷款为1.08万亿元，同比少增0.23万亿元，反映买房能力和意愿不足 [11]