银行直供房本质与定义 - 银行直供房本质是银行作为资产持有方，为快速变现不良资产而采取的市场化处置方式，属于主动管理风险、优化资产负债结构的重要举措[1] - 银行直供房是指银行通过司法程序（如以物抵债）收回抵押房产并取得清晰产权后，直接以产权人身份挂牌出售的房源[4] 供给主体与规模 - 在统计的138个广东地区“今日上新”房产标的中，农商行是绝对供给主力，发布标的数量达131个，国有行则有7个[2][3] - 佛山农村商业银行上架的直供房标的共有6个，其中包括一栋建筑面积50673.62平方米的办公大楼，起拍价为4.56亿元[3] - 广东地区符合条件的房产标的（来源：金融机构、一拍）自2021年起持续稳定在千件左右的高位[6] 价格优势与市场吸引力 - 部分房产标的起拍价较市面价格低两成以上[1] - 以惠州大亚湾一处房产为例，银行直供房起拍价205.46万元，较二手房平台同小区售价（280万至400万元）低了26%以上[8] - 银行设定较低底价是为了吸引更多竞拍者，通过公开拍卖实现价高者得[8] 与法拍房的核心差异 - 产权归属不同：银行直供房在出售前产权已清晰归属银行，而法拍房在拍卖前产权仍在被执行人名下[5] - 交易流程不同：银行直供房交易流程类似二手房，可实地看房、办理贷款并由银行直接过户；法拍房通常需通过法院平台全款支付[5] - 风险特征不同：银行直供房已提前厘清产权问题，风险点在于房屋质量及合同条款；法拍房则存在租户不清、多轮查封等“盲盒风险”[5] 市场趋势与驱动因素 - 银行不良资产每年新增超过3万亿元，经济新常态下处置方式正向多元化、精细化、投行化演变[7] - 佛山地区银行直供房一拍数量在2020年达高峰后回落，2023年整体上升，2025年创下新高[6] - 2025年5月至9月为“一拍”高峰期，10月和11月数量明显回落，下半年大量出现的房源主要来自个人房贷和经营贷违约涉及的抵押资产[6][7] 标的物类型与产权性质 - 银行直供房产标的类型多样，涵盖商铺、写字楼、住宅及车位，产权性质包括直接产权与租赁权[2] - 以潮州一处房产为例，建筑面积146.14平方米，起拍价为57.6万元，该标的曾经历两次流拍[2]