公司近期重大变动 - 董事长辛杰于10月13日提交书面辞职报告，此前已失联23天，据报在深圳一次会议上被相关部门人员当场带走[2] - 公司品牌价值仍以74亿美元蝉联全球最具价值房地产品牌，但同时面临150亩土地被政府回收、组织架构全面被国有资本深铁介入的重大调整[3] - 此次调整为公司40年历史以来的最大调整[3] 公司历史地位与核心能力 - 公司被视为房地产黄金时代最具规模和影响力的开发商，是行业内的好学生代表[1] - 公司早期通过《万科周刊》等渠道展现人文主义情怀，28年前提出"明天，我们将住在哪里？"的经典之问，启发行业思考房地产本质[4] - 公司是业内最早推行产品线模式的开发商，如金色系列、城市系列等，核心环节高度标准化，旨在服务城市发展和传播品质生活理念[6] - 公司采用事业合伙人制度与项目跟投机制，将个人利益与项目成败紧密挂钩，以高激励刺激高周转[6] - 公司将房地产开发类比制造业，内部流程强调可复制、能落地、品质稳的标准，并严格执行"5986原则"：拿地5个月开工、9个月销售、首月售出八成、产品六成是住宅[6] 行业周期与公司战略适配性 - 公司发展30年本质上是与中国房地产快速发展的30年同步，其标准化和快周转战略是时代的最优解[6][8] - 行业曾出现"万科魔咒"，即喊出超越万科口号的房企多数没有好下场，因行业速度远超任何单一企业，公司战略是以最可控方式尽快交付房屋[7][8] - 随着行业周期逆转，公司以刚需产品为核心的标准化模式面临挑战，年轻客群购房需求下降，改善型及高端需求放量[9][10] - 以上海、北京为代表，总价千万至三千万的房产成交占比跃升两成以上，成为市场主力[11] 产品结构转型挑战与机遇 - 公司过去五年最大产品力创新是"未来城市理想单元"，但落地项目如理想之地仍主要适配年轻刚需客群，未能彻底解决产品逻辑问题[11] - 公司在上海的中兴路一号、中兴傲舍等项目证明其先锋模式能在市中心获得认可，但单一城市成功难以复制至全国，尤其二三线城市塔尖用户需要更显贵、直白的豪宅表达方式[11][12] - 2015年公司推出翡翠系高端产品线，如万科翡翠滨江等三大产品，成绩斐然，是转型高端的窗口期，但随后品牌名被快速稀释，全国各城市项目不论标准均使用翡翠名称，导致质量、服务参差不齐，产品线失效[13][15][16] - 城市更新周期中，核心区域优质地块出让面向政府定向招商，公司因缺乏豪宅认知错失土储机会[12]