银行房产直售业务模式 - 多家银行及地方城商行、农信社加速推进“房产直售”业务，在拍卖平台挂牌房产数量已超千套[2] - 银行直供房本质是银行通过司法程序取得清晰产权后，以产权人身份直接挂牌出售的房源，交易风险相对较小，产权干净[2][3] - 银行开始重视从“To B”到“To B与To C”并重，利用互联网+直接对接C端客户成为趋势[2] - 直售房源无中介费，竞买人仅需支付拍卖平台规定的相关费用，但可能无法直接在挂牌银行办理按揭[2] 房源规模与增长趋势 - 地方城商行与农信社为挂牌主力，挂牌规模相当可观[3][4] - 具体银行挂牌数据：2025年兰州银行挂牌1779个标的、吉林银行超2000个、天津银行接近1300个[4] - 银行直售房源数据呈现明显上涨趋势，例如兰州银行2024年挂牌1130个，2025年增至1779个[4] - 农信系统规模更为庞大，广东农信系统自2024年8月以来挂牌12386个标的，四川农信系统自2024年11月以来挂牌24821个标的[4] - 阿里拍卖平台仅11月11日当天就有超过160套房源处于“正在拍卖”环节[4] 房源定价与资产价值 - 银行直供房定价普遍低于市价10%—25%，对价格敏感型买家有吸引力[5] - 具体案例：兰州某小区125平米银行直供房以151万元成交，而同小区二手房挂牌价达180万—220万元，相当于约七折购得[5] - 部分房源若经历多次流拍，还会在每次流拍后进一步下调价格[5] - 高价值资产包示例：“惠农商批转2025年1号”资产包起拍价3.14亿元，包含17套房产[5] 银行不良资产处置背景 - 银行直供房激增是银行应对不良资产压力与法拍市场遇冷的双重选择[7] - 2025年上半年上市银行按揭不良整体上行，部分银行上升幅度超20bp，但绝对水平在零售贷款中仍最低，风险可控[7] - 个人经营贷不良整体呈上升趋势，部分银行上升幅度超30bp，银行倾向于将经营贷不良留存于表内处置[7] - 法拍市场低迷：2025年1—10月全国法拍房源累计挂拍数量60.5万套，同比下降5.7%，成交套数13.8万套，同比下降2.4%，总成交金额2048.7亿元，同比下降22.5%[7] 对二手房市场及房价影响 - 银行直供房是阶段性手段，其低价特征会在局部、短期内对二手房报价和中介业务造成冲击，但体量与房源质量决定其难成压低全国房价的长期主因[8] - 目前银行直供房实际成交量占同城二手房总成交比例极低，普遍在1%—3%，尚不足以决定大盘价格，但会拉低小区或板块内的“最新锚定价”，影响心理预期[9] - 房源多为断供形成的不良资产，区位、楼龄、户型相对劣势，真正能与主流“刚需房”直接竞争的房源数量有限[9] - 对中介市场的冲击可能导向“银行+中介”合作模式，银行作为产权方给出底价，中介负责获客服务，双方按成交分成[9]