曹德旺对房地产市场的早期判断 - 福耀玻璃创始人曹德旺在2018年指出住宅本质是钢筋水泥，无法创造内在价值，并预言其价值将回归 [2] - 曹德旺基于对产业变迁的观察，在当时市场火热时建议多套房产持有者应尽早出售 [4] - 2025年的房地产市场印证其判断，房价从峰值下滑超过30%，市场出现深刻调整 [5] 高层电梯房的市场现状与挑战 - 2025年一线城市房价环比微降0.2%，高层住宅库存积压达40%，成交量萎缩15% [19] - 高层住宅公摊率通常为25%至30%，远高于多层住宅的10%至15%，导致业主实际得房率大幅缩水 [7] - 以北京朝阳区一典型小区为例，建于2010年的二十八层楼公摊率高达28%，业主实际入住面积仅为合同面积的七成左右 [9] 高层住宅的运营与维护成本 - 贝壳研究院2024年数据显示，高层住宅物业费中的22%用于设备维护，且该费用年增8% [10] - 全国电梯保有量在2025年突破800万台，其中使用超过15年的老旧电梯占比达28%，事故率以每年12%的速度攀升 [12] - 北京2024年纳入超长期特别国债支持的住宅老旧电梯更新项目达911部，惠及126个小区、逾6万户居民 [12] 高层住宅的设计与安全隐患 - 高层建筑火灾救援时效超过半小时，二十层以上建筑伤亡风险倍增 [14] - 高层楼宇电梯更新工程复杂耗时，例如广州一高层小区2024年整修四部电梯工期延长至半年 [14] - 建筑间距设计追求高容积率，导致中低层采光不足，在南方潮湿气候下通风不畅加剧健康隐患 [16][17] 行业政策与未来发展趋势 - 住建部推动"品质居住"计划，补贴低层住宅建设并对电梯标准实施更严格规定 [19] - 开发商调整产品线，低层住宅热销，建筑工地塔吊转向矮壮建筑 [19] - 高层住宅因拆迁成本高昂（单栋楼预算动辄上亿元）而改造遥遥无期，超过千户的居民安置困难 [19]