土地供应与市场格局 - 北京昌平东小口板块在沉寂五年后迎来首宗新增住宅用地供应，即东小口镇贺村地块，该地块位于五环至六环之间，地处海淀、朝阳、昌平三区交汇处 [1] - 东小口板块近五年无新房供应，上一次土地出让为2020年的奥森ONE和奥海明月，当时销售均价约5.8万元/平方米 [2] - 截至2025年11月，昌平区已成功出让5宗地块，追平去年全年供地规模，土地成交总额达104.54亿元 [3] - 昌平区已形成9个楼盘在售、1个待开的“10盘”市场局面，覆盖从刚需到改善的多元需求 [1] 区域位置与配套 - 东小口镇贺村地块邻近在建地铁13B号线建材城东站，商业配套涵盖西三旗万象汇等 [2] - 区域持续推进拆迁腾退工作，地块清理已完成，若未来五年规划建设全面落地，发展前景可观 [2] - 土地供应长期空白与地块拆迁腾退及平整工作的推进周期直接相关 [1][2] 新房与二手房市场对比 - 昌平新房与板块内二手房形成显著价格差异，例如北七家板块国贤府二期新房成交均价约5.39万元/平方米，而同板块二手房均价普遍为1.8万—2.8万元/平方米 [3] - 东小口地块周边二手房市场以海淀区房源为主，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6万—8万元/平方米 [2] - 新房项目更倾向于围绕大型商超或紧邻地铁布局，居住品质提升拉大了与二手房的价格差异 [3] 产品定位与户型特点 - 昌平区域新房主力户型区间集中在75—130平方米，以三居室为设计主流，精准覆盖刚需与改善客群 [6] - 具体项目如国誉星城户型为81-126平方米，星耀未来为92—132平方米，未来之境为96—129平方米，龙湖恩祥·凌雲颂为78—139平方米 [6] - 与朝阳、丰台等以130平方米以上户型为主的区域相比，昌平区域呈现“小而精”的户型特点，主要聚焦千万资产以下的中等收入改善客群 [7] - 部分开发商为打造差异化推出少量大户型，如国贤府二期提供166及168平方米产品，占项目800余套房源比例不足8% [7] 项目品质升级趋势 - 高得房率、高标准配套建设与高交付标准的“三高”品质成为昌平新建住宅核心发展趋势，例如国贤府二期得房率均达90%以上，部分可达100%，而区域二手房得房率普遍仅为75%左右 [8] - 会所功能已成为在售项目标配，如国贤府二期配套650平方米会所，龙湖恩祥·凌雲颂打造约3300平方米新规双会所 [8][9] - 90平方米户型已能实现三面宽，社区公区通过架空层、泛会所等设施落地，形成与二手房的明显品质梯度差 [9][10] - 开发商持续提高居住品质并加大精装投入，推动昌平新房品质已与北京各平原新城基本齐平 [10]