历史房价走势 - 自1998年房改以来，中国平均房价从每平方米2000元上涨至去年上半年的11000元，涨幅超过5.5倍 [1] - 同期，一线城市平均房价从每平方米3000元飙升至去年上半年的65000元，涨幅超过20倍 [1] - 自去年下半年起，房地产市场出现拐点，呈现全国范围房价下跌和开发商销售业绩下滑的“量价齐跌”局面 [1] 市场观点分歧 - 看多派观点认为未来北京房价有望达到每平方米80万元，全国平均房价将攀升至每平方米9万元 [3] - 看空派观点认为房地产市场已形成一致下行预期，未来房价下跌将成为常态 [3] 人口结构变化对需求的影响 - 截至2021年底，中国60岁及以上老年人口数量已达2.67亿，预计到2028年将突破4亿 [4] - 年轻人口数量逐年递减，全国出生人口从2017年的1786万锐减至2021年的1063万 [4] - 人口老龄化与年轻人口萎缩将导致未来商品房刚性需求大幅减少 [4] 政策与市场结构变化 - 房产税试点范围将扩大，并有望在“十四五”规划期间全面铺开，增加房产持有成本 [4] - 保障性住房体系加速建设，未来市场将分为商品房、租赁房和共有产权房三大板块，分流商品房需求 [6] - 中国拥有至少一套房产的家庭比例高达96%，拥有两套及以上房产的家庭比例达41.5%，显示市场饱和度较高 [6] 市场供需状况 - 中国空置房数量从2017年的6500万套估计已增至近1亿套，表明市场供大于求 [7] - 在供大于求的环境下，房价大幅上涨空间已不复存在 [7] 未来价值驱动因素 - 到2030年，房产价值将由当地居民实际收入水平决定，回归居住属性 [7] - 房价将与居民收入水平紧密挂钩，挤出投资和泡沫成分 [7]