核心观点 - 2025年前10月30个重点城市二手房市场累计表现优于新房市场，一二手房成交总面积累计同比持平，显示整体需求稳定[1] - 二手房市场呈现“以价换量”趋势，房价跌幅大于新房，但部分城市价格出现止跌或回升迹象[6][8][9] - 市场分化明显，一线城市累计成交全线上涨，二线城市表现各异，新房市场对二手房形成分流效应[1][5][13] 二手房成交面积 - 2025年10月30个重点城市二手房成交面积1469万平方米，环比下降12%[1][2] - 2025年前10月30个重点城市二手房累计成交面积同比保持6%的增长[1] - 2025年3月为成交高点，达2218万平方米，为2021年以来单月成交规模前三[2] - 2025年下半年后二手房成交面积下跌明显[2] 新房成交面积 - 2025年前10月30个重点城市新房成交累计同比下跌7%[1] - 新房市场在“四代宅”等新规项目冲击下对二手房形成分流[5] 一二手房整体成交 - 2025年前10月30个重点城市一二手房成交总面积27443万平方米，与2024年同期持平[1][10] - 新房和二手房市场存在联动关系，既相互带动也存在竞争[10] 房价表现 - 各线城市房价环比已连续多月下降，二手房房价下跌幅度明显大于新房[6] - 以2011年1月为基点，一二手房价格高点出现在2021年下半年，2023年下半年起再次进入下跌通道[6] 重点城市房价变化 - 北京二手房成交均价28430元/平方米，9月环比下降5%，但同比上升4%[9] - 上海二手房成交均价37400元/平方米，9月环比下降2%，同比变化区间为2-6%[9] - 广州二手房成交均价23767元/平方米，9月环比下降4%，同比下降16%[9] - 深圳二手房成交均价56567元/平方米，9月环比下降5%，同比下降2%[9] - 杭州二手房成交均价27197元/平方米，9月环比下降5%，同比下降10%[9] - 南京二手房成交均价21656元/平方米，9月环比上升1%，同比下降6%[9] - 天津二手房成交均价8692元/平方米，9月环比下降8%，同比下降14%[9] - 武汉二手房成交均价12545元/平方米，9月环比上升8%，同比下降6%[9] 城市市场分化 - 一线城市前10月累计成交同比全线上涨，深圳涨幅最高达12%[13] - 二线城市明显分化，合肥、重庆、成都等城市累计同比涨幅超10%，大连、宁波等城市缩量明显[13] - 广州、杭州、天津等城市二手房房价跌幅扩大，上海、南京、武汉等城市跌幅收窄，北京房价出现上升[8] 市场趋势展望 - 预计接下来两个月新房市场整体延续9-10月态势，四季度市场或比三季度略好，但全年来看将比2024年有所下降[13] - 二手房市场预计延续下跌态势，全年与2024年持平或略有下降，整体一二手房规模受高基数影响将比2024年下降[13] - 二手房市场“以价换量”趋势延续，部分城市区域议价空间或将收窄[13]