政策环境 - 2025年楼市政策告别“一刀切”，转向“精准托底”，各地密集出台政策如上海外环外购房不限套数、武汉公积金贷款额度升至150万元、西安首付比例统一降至15% [3] - 首套房利率降至3.25%的历史低点，一套150万元房产的30年贷款利息较2018年节省超60万元 [3] - 房企债务危机未解，2025年到期债务超3.2万亿元，部分国企出现违约 [3] 市场表现与区域分化 - 市场呈现剧烈区域分化，一线城市如上海黄浦区豪宅开盘半小时售罄，而部分三四线城市如鹤岗、铁岭房价跌至“白菜价” [4] - 2025年一季度一线城市新房成交面积同比增长44%，三四线城市却下降20% [6] - 10%的优质房产吸走了90%的市场流动性，剩余90%的资产可能长期滞销，例如广州番禺某小区房价从800万元降至500万元仍无人问津，而深圳前海新盘“开盘即光” [6] 供需结构 - 全国商品房待售面积达7.6亿平方米，二手房挂牌量突破730万套，但库存集中在远郊房、老破小，核心城区“好房子”供不应求 [6] - 2025年《住宅项目规范》将层高标准提升至3米，四代住宅、高赠送率产品成为市场宠儿，广州6个新规项目认购量占全市九成，去化率比旧规项目高30个百分点 [6][8] - 一线城市中心城区新增土地供应仅为十年前的26.3%，优质供给快速萎缩 [8] 购房者行为与决策逻辑 - “闭眼买房赚钱”时代终结，2025年1-9月全国商品房销售面积同比下降5.5%，投资性需求占比降至12%以下 [9] - 购房逻辑转向“按需购买”，25-35岁群体中37%因结婚、生子等刚性需求计划购房，且更青睐“地铁+学区”属性的抗跌资产 [9] - 高净值人群转向核心资产长期持有，例如相关公司斥资66亿元购入香港铜锣湾写字楼 [9] 个案与价格现象 - 江西南昌江铃时代城一位业主2022年以119万元购入的房子，2025年初挂牌价仅剩40万元，即便卖房也要倒贴30万元才能还清70万元房贷 [1] - 市场出现扭曲现象，一边是江西楼盘4折甩卖，一边是成都高端项目“千人摇号”抢购 [8]