文章核心观点 - 国内公募REITs市场正处于扩容提质的关键阶段，政策支持为市场注入持续动力，扩募被视为实现长期价值提升和畅通投融循环的核心机制 [1][3] - 市场参与者普遍认为，扩募能有效盘活存量资产、分散风险、增厚收益，并推动企业成长为行业龙头，是REITs市场未来的发展方向 [4][5] - 高水平的资产运营是REITs健康发展的基石，体现在高出租率、精细化管理和向综合服务商转型等方面，为扩募奠定基础 [6] 公募REITs市场发展现状 - 国内公募REITs自2020年启动试点以来发展迅速，目前二级市场在运行产品共77只，总市值规模已超过2200亿元 [3] - 相比欧美、日本等成熟市场，国内公募REITs市场发展仍处于相对早期，但作为基建项目重要退出机制，其拓展融资渠道、扩大有效投资的积极影响已显现 [3] - 2025年9月，国家发改委发布通知支持REITs扩容扩募与资产创新，为市场提供了新的政策指引 [1] 扩募的重要性与机遇 - 扩募能显著提升REITs资产规模，优化收益结构，增强市场流动性，是市场发展的必然趋势 [3] - 从国际经验看，美国市场近5年和近20年的REITs扩募规模达到首发的10倍，日本近几年的扩募倍率更高，国内市场扩募倍率远未达此水平但已出现类似发展迹象 [5] - 对于市场投资人而言，相比于首发，扩募是关键，能有效分散资产风险并增厚资产收益预期 [5] - 企业层面，扩募有助于盘活存量资产，实现投资建设、运营和资产盘活的闭环管理，并助力企业成为行业龙头 [4][5] 资产运营管理策略 - 园区类资产中，生产型园区因客户搬迁成本高而具有更高粘性，成为部分REITs的底层资产核心选择逻辑 [6] - 运营机构正从房东角色向提供空间定制、政企协调、能耗控制等服务的综合服务商转型，以提升产业吸附力 [6] - 高出租率是衡量运营质量的关键指标，部分REITs底层资产能长期保持99%以上的出租率和近100%的收缴率，其核心竞争力在于迎合客户需求、优良物管和极致性价比 [6] - 作为原始权益人和运营机构，会通过精细化二级市场监测、真实信息披露和高效投资者关系来凝聚价值共识，实现资产价值提升与投资者收益保障的双赢 [6] 企业案例与未来规划 - 安徽交控集团通过REITs发行上市推动了产业链再融资的有效循环，并高度关注市场扩募安排，视其为市场长期价值提升的根本 [4] - 东久工业地产在REITs首发后即关注扩募，已挑选两处生产制造园资产作为备选并处于发售阶段，旨在借助扩募成为智能制造产业园领域龙头 [5] - 厦门安居集团将REITs扩募作为“十五五”期间重点工作，计划将厦门岛内外更多成熟优质资产注入REITs平台，以盘活存量、分散风险并提升经营稳健性 [5]