房地产市场新形势 - 全国新建商品住房销售面积1-10月份下降6.8%，但降幅相比去年同期有所收窄[2] - 房地产供求关系发生重大变化，住房市场进入存量时代，需求端以年轻人、新市民为主导的刚需、刚改需求占主导[2] - 二手住房因总价低、区位好、配套好、即买即住等优点，交易量回稳且占比上升，逐渐占据主导地位[2] - 2023年至2025年1-10月份，全国30个重点城市二手住房交易量同比分别增长33%、6%和9%[2] - 目前全国有15个省份的二手住房交易量已超过新房[2] 市场整体表现与供给侧调整 - 今年1-10月，30个重点城市一二手住房成交总面积27443万平方米，与2024年同期基本持平，显示市场交易量止跌回稳[3] - 1-10月份房屋新开工面积下降19.8%，房地产开发投资下降14.7%，反映市场自发调节及旧模式向新模式转型[3] - 商品房新开工面积跌幅从过去三年（2022-2024年）均超过20%收窄至今年20%以内，销售面积跌幅从去年全年的12.9%收窄至1-10月份的6.8%[4] - 供需两端持续再平衡下，商品房待售面积增幅也有所下行[4] 政策导向与未来方向 - 中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设实施“严控增量、优化存量、提高质量”的12字方针[3] - 政策基于“两个转向”的重大判断：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主[3] - 严控增量是供给侧管理的关键，需详细分析各片区、各类人群住房需求的变化，实现土地供应和信贷投放的精准反推[4][5] - 行业需以高质量供给牵引和激发需求，将“好房子”理念贯穿到各类住房中，并促进就业和增加收入以提高消费能力[5]