全国房地产市场总体表现 - 2025年1-10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7% [2] - 同期新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8% [2] - 同期新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6% [2] - 10月份70个大中城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [2] 新房价格表现与城市分化 - 10月上海、杭州、合肥、沈阳、乌鲁木齐和韶关6个城市新房价格环比上涨 [2] - 上海、杭州、合肥、乌鲁木齐4个城市新房价格环比、同比均上涨 [2] - 10月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，其中上海环比上涨0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [4] - 一线城市新房价格同比表现分化，上海上涨5.7%，北京、广州和深圳分别下降2.0%、4.2%和2.6% [4] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，同比下降2.0% [4] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降3.4% [4] - 上海新房价格同比上涨5.7%，杭州同比上涨4%，领跑70城 [7] 二手房价格表现与市场特征 - 10月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，其中北京下降1.1%，上海、广州和深圳均下降0.9% [8] - 一线城市二手房价格同比分别下降：北京4.7%、上海3.4%、广州6.4%、深圳3.3% [8] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降5.2% [8] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降5.7% [8] - 成都和杭州二手房价格同比跌幅最小，表现出韧性 [2] - 10月70城二手房价格环比跌幅均在1.2%以内，同比跌幅最大的城市为唐山、郑州和徐州，下跌幅度分别达8.3%、8.2%和7.9% [11] 市场需求结构 - 90平方米至144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优 [7] - 线上90-120平方米户型找房占比29%，120-140平方米占比21.1%，改善型需求成为成交核心支撑 [7] - 三四线城市二手房分流强度达37%，超过一二线城市，意味着每3个新房找房客中就有1人同时关注二手房 [11] 市场趋势与专家观点 - 市场呈现一线核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [2] - 高库存中小城市房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市受房企“以价换量”影响，新房价格环比依然下行 [2] - 预计11月和12月市场将呈现“量稳价弱、分化持续”的特征 [3] - 短期房价指数还在深度调整，但从同比指标看，止跌回稳的基础更加牢固 [7] - 四季度是各地积极去库存和促进住房消费的关键时期 [7]