核心观点 - 绿城开发的杭州兰园豪宅项目一套建筑面积191.75平方米的高楼层法拍房源因起拍价过高而流拍[1][11] - 该房源起拍价1666万元，折合起拍单价约8.69万元，明显高于当前市场价[1][9][11] 项目定位与历史 - 兰园是绿城第二代高层产品的代表楼盘，定位为市中心标杆豪宅，2011年首开时精装均价约5.38万元/平方米[9] - 项目住宅外立面采用干挂石材，园区配备无边镜面泳池等高端设施，初期精装标准在4000元至8000元/平方米[9] - 项目产品类型多样，包括酒店式公寓、小户型、洋房、高层大户型，客户圈层不如武林壹号纯粹[9] 法拍市场表现 - 兰园法拍房价格呈现明显下滑趋势，2021年和2022年成交单价约7.7万元，2025年成交单价降至6.58万元和6.29万元[9][10] - 2025年5月5日成交的一套169.5平方米房源总价1114.5万元，单价6.58万元，2025年8月1日成交的一套169.38平方米房源总价1065万元，单价6.29万元[10] 二手房市场现状 - 贝壳找房平台显示兰园目前有51套房源挂牌在售，挂牌均价79304元/平方米[11] - 今年9月和10月各成交1套小户型二手房，签约单价分别为5.4万元和5.24万元[11]