公募REITs的战略作用与市场定位 - 国家发展改革委已累计推荐上百个REITs项目，覆盖十大行业，预计可带动新项目总投资超过1万亿元[2] - 核心作用在于盘活海量存量资产，打通“投资-运营-退出-再投资”的良性循环，为新增万亿元投资提供可持续路径[3] - 通过市场化机制为基础设施项目提供定价基准，引导社会资本有效配置资源[3] 对企业和财务结构的优化作用 - 能改善企业资产负债表，缓解原始权益人债务融资压力[4] - 作为权益类工具，有效降低企业杠杆率[3][4] - 政策支持民间投资项目发行，简化扩募流程，提升各方参与积极性[4] 提升运营效率与推动高质量发展 - 严格的信息披露和市场检验倒逼管理方从“重建设”转向“重运营”，提升运营效率[5] - 二级市场形成公开透明的“资产价格锚”，促进项目提升现金流、降低运维成本[5] - 扩募可打造专业化运营平台，实现规模效应和数字化升级，驱动行业向精细化、专业化转型[5] 市场未来发展与扩容预期 - “十五五”期间预计将进一步扩容底层资产类型，更好地助力金融强国建设[6] - 财政部将公募REITs纳入社保基金投资范围，期待养老金、企业年金等长期资金入市[6] - 业内人士预计未来2年发行数量和规模将稳定增长，多层次市场将逐步建立[7] 当前市场估值与配置价值 - 中证REITs全收益指数从年中1124.91点的高点回调至1050.45点，下跌6.62%[20] - 部分产品自高点回调幅度超过20%，净现金流分派率有较大幅度提升，具备估值修复潜力[11][20] - 在低利率和“资产荒”背景下，产品拥有4%至6%甚至更高的现金分派率，配置价值凸显[27] 投资者关注的重点资产类型 - 机构建议重点关注三类资产：与民生需求相关现金流稳定的、政策支持的新基建、运营改善估值修复的传统基础设施[14] - 具体包括稳健防御型资产如收费公路、清洁能源、保租房，以及周期成长型资产如仓储物流、产业园区[14][15] - 数据中心和质量较好的消费类资产因现金流稳定增长而持续受到市场欢迎[14] 市场流动性及资金面展望 - 险资在REITs发行中的平均配售份额占比从2024年的4.06%提升至2025年的7.13%，部分项目配售比例超15%[28] - 市场供给端快速扩容时，增量资金未能同步跟进，产生阶段性流动性压力[21] - 随着估值与流动性修复，保险、养老金等长线资金有望入场，提升市场交易活跃度[28] 对投资者的策略建议 - 投资逻辑应关注资产基本面经营稳定性、行业可持续性、估值合理性及分红可实现性[12] - 一级市场需从“无差别申购”转向“精挑细选”，重点考察资产区位质量、运营稳定性及发行估值合理性[24] - 二级市场可关注经营稳健、股息率高的防御型资产以及被短期“错杀”的成长型资产[24][25]