市场表现与趋势转变 - 公募REITs市场正面临压力，包括上市破发、打新热度下降和即将到来的解禁潮 [1] - 市场风向已从投机套利转向价值配置，投资者更关注底层资产质量与估值合理性 [1] - 2025年下半年以来，中证REITs全收益指数从高点下跌超6%，同期近20只REITs下跌幅度超10% [3] 一级市场打新收益下滑 - 11月6日上市的某软件园REIT在上市次日跌破发行价，截至11月14日报收3.62元/份，低于3.66元/份的发行价，为今年首只上市后破发的公募REITs [2] - 近期新上市REITs表现平平，例如10月31日上市的某商业资产REIT首日涨幅仅3.29%，累计涨幅4.36%，与以往首日常触及30%涨停板形成鲜明对比 [2] - 二级市场情绪低迷影响新上市产品表现，投资者打新收益预期回归理性 [3] 投资者认购热情降温 - 11月某仓储物流REIT网下投资者认购确认比例为0.68%，公众投资者为5.83%，有效认购倍数分别为147倍和17倍，远低于以往水平 [4] - 作为对比，今年6月发行的中银中外运仓储物流REIT网下和公众投资者有效认购倍数分别达239倍和919倍，2月发行的汇添富九州通医药仓储物流REIT公众投资者认购倍数曾达1192倍 [4] - 投资者不再“逢新必打”，而是更加谨慎，关注底层资产质量和发行定价合理性 [4] 解禁潮带来的市场压力 - 2025年四季度以来全市场有13只REITs将迎来战略配售份额解禁，仅11月便有5只 [6] - 例如，招商高速公路REIT于2025年11月21日解禁2.79亿份，占基金全部份额的55.78%；华泰江苏交控REIT于11月17日解禁2.2亿份，占55% [6] - 2024年是REITs发行大年，全年发行29只产品，其中四季度发行9只，份额83亿元，战略配售份额一年限售期到期导致四季度迎来大面积解禁 [7] 解禁规模与潜在影响 - 2024年初以来上市的REITs项目，战略投资者配售比例持续较高，均在67%以上，部分板块如交通运输及消费占比高于75% [8] - 四季度解禁份额为38.3亿份，其中交通基础设施类REITs在11月单月解禁高达8.72亿份 [8] - 战略投资占比较高的资产后续或面临一定程度抛压 [8]