整体市场概况 - 1-10月北京市新建商品房销售面积815.9万平方米，同比下降3.7% [1] - 房地产开发企业到位资金3592亿元，同比增长8.3% [9] 住宅市场 - 住宅销售面积554.3万平方米，同比下降7.3%，创近五年同期新低 [3] - 与2019年同期相比，住宅销售面积累计下降近两成 [3] - 住宅新开工面积592.5万平方米，同比下降8.4% [5] - 市场遇冷主要受信贷政策收紧、二手房挂牌量激增、学区房政策调整影响 [3] - 新项目从拿地到开盘周期普遍延长3-6个月 [5] 商业地产市场 - 办公楼销售面积同比下降11.8%，商业营业用房销售面积下降11.6% [1][5] - 办公楼新开工面积26.7万平方米，同比逆势增长34.7% [1][5] - 商业营业用房新开工面积49.2万平方米，同比增长1.4% [5] - 新开工面积增长源于开发商对数字经济、人工智能等新兴产业办公需求的押注 [7] - 当前商业地产库存消化至少需要18个月 [7] 政策与市场展望 - 住宅市场7.3%的降幅可能触及调控底线，适度放松限购、优化普宅标准等政策储备可能启用 [7] - 若11-12月销售降幅扩大到5%以上，可能触发政策调整 [9] - 每年四季度是政策调整的敏感窗口期 [7]