银行直供房市场概况 - 农业银行、建设银行等大型银行正在线上销售房产，房源覆盖一线城市小两居至三四线城市大户型 [3] - 此类房源并非开发商新建商品房，而是银行收回的法拍房、抵押房等不良资产 [3] - 部分金融机构挂牌量显著增加，例如四川农信系统标的物一度超过25000个 [7] 定价机制与银行动机 - 银行定价逻辑为快速变现，售价比周边市场价低10%-25% [7] - 核心目标是回收不良贷款本金，并非追求房产升值或盈利 [5][7] - 经历过流拍的房产价格谈判空间更大，反映银行清收压力增大 [7] 产权与法律特征 - 产权直接与银行签订，权属关系清晰，避免个人房东违约风险 [1][9] - 存在产权不清晰、残留抵押、未解除租约等潜在法律隐患 [5][13] - 交易需重点核查土地性质（住宅/商业），商业产权存在年限短、水电费高等问题 [11] 房屋物理状况与使用风险 - 银行不承担房屋物理瑕疵担保责任，包括漏水、墙体开裂等维修成本需购房者自行承担 [11] - 常见原房主或租客赖着不走的情况，清场时间存在不确定性 [13] - "买卖不破租赁"原则可能引发交付延迟，需在合同中明确清空交房时间及违约责任 [13][15] 购房流程关键环节 - 需提前向银行核实特殊房产贷款政策，包括首付比例、利率及征信要求 [15] - 必须亲自至不动产登记中心核查抵押记录与查封状态，并实地勘察房屋物理状况 [17] - 合同需明确税费承担方（契税、个税、增值税）及原业主欠税补缴责任 [19][20] 目标客群与机会定位 - 适合预算有限且希望规避个人交易风险的刚需群体，或追求低成本稳定回报的投资者 [22] - 提供低于市场价10%-25%的购房机会，但要求购房者具备金融风险识别与法律防御能力 [7][22]