银行直接销售房产的背景与动因 - 银行在兰州、广东等地通过线上平台直接挂牌“直供房”，房源具有显著价格优势和清晰产权属性 [1] - 此现象源于经济下行压力与房地产市场深度调整，导致个人按揭贷款断供与开发贷款违约增多，银行持有的法拍房和抵债资产规模持续扩大 [1] - 传统法拍房处置渠道因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率居高不下，资产价值在漫长处置周期中持续贬损 [1] - 银行主动卖房是化解自身风险、响应“保交楼、稳民生”政策、避免资产贱卖并维护市场稳定的举措 [1] - 消费金融公司、汽车金融公司等非银机构也在加大个贷不良资产出清力度，印证行业处置模式转型 [1] 银行直接销售房产的益处 - 对银行而言，直接卖房能显著提升资产处置效率，加速资金回笼，并通过自主把控交易流程减少信息不对称带来的法律纠纷，最大限度保全资产价值 [2] - 对购房者而言，“直供房”成交价普遍低于市场价16%—31%，交易流程规范透明，并能享受按揭贷款等配套金融服务，解决了法拍房需全款支付的痛点 [2] - 对市场而言，不良资产的有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为房地产市场健康发展筑牢缓冲垫 [2] 银行直接销售房产面临的挑战 - 银行缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临水土不服和成本收益失衡的问题 [3] - 房产合理评估、公平定价以及有效防范内部人员以权谋私对银行内控管理提出更高要求 [3] - 出售房产若在产权、物业费缴纳等方面存在瑕疵，一旦出现交易纠纷将直接损害银行声誉 [3] - 集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，例如兰州某“直供房”集中小区周边二手房成交均价较上半年下跌4.2% [3] - “银行直供房”成交量占全国二手房交易总量不足1%，且多集中在三四线城市或近郊，难以撼动整体房价体系 [3] 其他不良资产处置路径 - 将不良资产打包剥离给资产管理公司是主流选择，2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元 [4] - 银行可设立“特殊资产事业部”，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者，实现风险共担与收益共享 [4] - 对于暂时难以出售的房产，可通过改造为长租公寓或保障性租赁住房的模式盘活资产，契合“租购并举”政策导向 [4] - 针对“保交楼”相关项目，银行与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资，助力住房按时交付 [4] - 构建多层次、专业化、市场化的不良资产处置体系是长远之道，银行应立足金融主业，通过与AMC、科技公司、地方政府深度协作化解风险 [4]