港股流动性的主要驱动因素 - 港股流动性更多受全球宏观环境及中国内地经济基本面主导，具体包括美联储政策、地缘政治和南向资金，楼市上涨并非主要影响因素 [2][4][8] - 历史经验表明，香港楼市与股市并非资产配置的替代关系，而是受共同的基本面与流动性因素驱动，形成同向联动特征 [4][8][10] 香港与内地房地产市场分化 - 中国大陆一线城市呈现“租金回报-资金成本”负利差，租金回报率低于2%而房贷利率约为3.1% [3][6] - 香港市场租金回报率达3.6%，已高于当前H按利率3.22%，租赁回报对资金成本具备更好覆盖能力 [3][6][32] 香港楼市回暖的驱动因素与现状 - 香港地产交易活跃度提升，25年10月及预计11月新房私人住宅成交套数均超2000套，同比（MA3）分别增长79%和33% [24] - 二手私人住宅10月及预计11月成交套数超3400套，同比（MA3）增长37%和20%，私人住宅总交易套数同比（MA3）增长50%和24% [24] - 价格方面，香港房价从21年8月最高峰累计下滑30%后，于25年3月中旬以来回弹5%，25W45房价环比回升1% [25] - 10月新房、二手及总的私宅交易额同比（MA3）分别增长78%、45%和59%，新房交易额单月增速创年内新高 [28] - 政策宽松是重要驱动，24年2月“撤辣”及25年2月“减辣”将征收100港元优惠印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [4][32] - 美联储降息周期开始带动香港基准利率HIBOR下行，房贷利率跟随下行，居民购房负担减弱 [4][32] - 香港租金收益率稳定回升，年内平均租金收益率超过3.5%，提升房产交易吸引力 [32] 股楼共振的逻辑与历史证据 - 当前香港楼市回暖由资金环境改善与经济预期转强驱动，产生的财富效应与风险偏好回升将进一步提振资本市场情绪，形成股楼共振格局 [2][4][10] - 楼市企稳不仅不会对港股形成资金分流，反而可能通过赚钱效应，推动股楼两类资产进入正向循环 [2][4][10] - 历次海外地产衰退后的复苏显示，楼市与股市没有呈现资产配置的替代关系，例如日本90年代、韩国97年危机、美国08年次贷危机等 [3][15] - 楼市的回暖通常标志着宏观风险的消退、流动性的宽裕与增长预期的改善，反而可能通过提振金融资产估值、改善企业盈利预期与增强居民财富效应，为股市提供上涨基础 [3][15] 港股基本面与行业表现 - 港股具备较强基本面支撑，企业整体依靠先进制造业，尤其是科技/外需的先进制造业，实现总量维度的企稳 [13] - 传统行业与新兴产业业绩出现明显分化，新兴产业如新能源、AI、有色金属、半导体等业绩增速明显加速上行 [13] - 行业涨幅分化，有业绩支撑的行业涨幅更大，例如耐用消费品今年以来涨跌幅125%，半导体涨跌幅128%，有色金属涨跌幅178% [14] - 在配置上可采用杠铃策略，港股红利作为底仓长期配置，景气成长类资产的产业逻辑坚实 [5] - 一旦港股流动性改善，资金可能流入具备全球竞争优势的核心资产，如恒生科技（互联网、新能源）等 [5] 港资地产股近期表现 - 11月以来受香港房地产市场复苏及美联储降息预期催化，港资港股通房企行情跑赢大盘 [36] - 25年第46周12家港股通港资地产公司股价平均涨幅5.6%，同期恒生指数涨幅1.3% [36] - 25年第46周港资地产资金活跃度提升，12支港资地产股平均日均成交额1.36亿元，高于年内平均日交易额1.03亿元 [39] - 南向资金持续流入，本周12家平均港股通持股占比2.96%，提升0.03% [39] 近期全球资金流动情况 - 南向资金本周保持净流入，净流入额247.72亿港元，上周为净流入300.7亿港元 [39] - A、H股外资流入均收敛，截至本周三A股外资流入1.36亿美元，H股外资流入0.09亿美元 [44] - 美股主被动资金流入均减少，截至本周三美股主动资金流入11.82亿美元，被动资金流入51.1亿美元 [48] - 日本市场资金本周流出9.32亿美元，发达欧洲市场资金本周流入7.54亿美元 [49]