核心事件概述 - 中信信托公开挂牌处置宝能集团旗下宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权 抵押物为深圳宝能城花园（东区）三期工程的160处房产 该批房产存在被二次、三次、四次抵押及被司法查封的情况 [1] - 此次债权处置采用网络竞价 规则为“不预设转让底价 但设置保留底价” 但保留底价未公开 相关诉讼案件预计2025年第四季度开庭审理 [2] 资产拍卖详情与市场背景 - 此次被处置的160处房产为半地下房源 产权属性为商住混合用地/商业 存在多重权利限制和流动性问题 [3] - 深圳宝能城花园历史开盘均价从2015年的69563元/平方米上涨至2020年的98500元/平方米 单套总价曾超2000万元 被视为豪宅区 [3] - 根据贝壳数据 该小区近三年房价处于下跌状态 成交均价从2023年初的高峰12.28万元/平方米降至目前的9.32万元/平方米 [4] - 该小区此前已有两次法拍记录：2022年9月首次法拍56套住宅 成交50套 总成交额7.6亿元 起拍单价约9.9万元/平方米 显著低于当时周边二手房均价 [5]；2025年3月第二次法拍8套住宅全部成交 总成交额1.9亿元 但起拍价已调整为一拍价格的8折 整体溢价率不足5% 市场热度明显下降 [6] 行业与市场分析 - 专家分析指出 传统不良资产处置多以评估价的70%-85%设定起拍价 但此次资产因权利限制复杂、物业类型（半地下、商办）受限以及深圳商办物业价值下跌明显 市场参与热情低 故采用不设底价方式以促进成交 [3] - 当前市场环境下 商办资产流通变现困难 “宝能系”旗下多地涉房资产出现流拍 例如合肥宝能城63亿地标项目打八折仍流拍 南京宝能金融中心项目二次流拍 [6] - 若能解决资产的多重权利限制 预计部分成交可能性较大 但交易价格可能明显下滑 对片区整体商办市场可能产生较大负面冲击 [3] 相关公司债务状况 - 天眼查信息显示 截至目前 宝能城有限公司作为被告涉案资金达167.97亿元 其母公司宝能地产作为被告涉案资金达613.24亿元 [6] - 此次被拍卖的160套房产仅是“宝能系”债务问题的“冰山一角” [6]