上海房价回调态势 - 上海房价从2022年中最高点开始回调，截至2025年初已下跌约30% [1] - 回调时长约30个月，基本呈现每月下跌1个百分点的态势 [1] - 2025年三四季度交汇期间，部分中介机构反馈市场出现加速下跌现象 [1] 市场情绪与信息透明度 - 知名中介机构已于2025年宣布联手关闭历史成交价格查询功能，加剧了市场信息不透明 [1] - 进入四季度，市场参与者普遍承认房价下跌事实，对后市预期转为模棱两可 [1] 具体案例与市场行情 - 杨浦区鞍山板块某学区老破小案例：2022年三季度买入价为每平米10.5万元，近期挂牌价仅为8万元 [1] - 当前市场行情为在挂牌价基础上可议价打9折 [1] 新房与二手房市场关系 - 新房市场表面呈现每批涨价和内中环开盘日光的现象 [1] - 实际情况是新房给予渠道的高佣金中有80%返给客户，且日光现象的水分可通过后续网签数据验证 [1] - 行业认为新房与二手房市场割裂的说法不准确，更客观的描述是二手房市场垮塌拖累新房市场 [1]