西安四代住宅市场现象 - 西安房地产市场出现“四代住宅”新趋势，部分项目出现“百人摇号”现象，但高得房率背后存在赠送面积无法获得产权登记的合规风险 [2] - 四代住宅的得房率显著高于传统住宅，例如112平方米户型实际使用率约111.53%，128平方米户型实际使用率约131.27%，甚至有139平方米户型得房率超过150%，最大使用面积达210平方米 [4][5] - 产品面积门槛从过去的120平方米以上下沉至90平方米起步区间，通过“高备案价、高赠送、实折实扣”的弹性价格策略抢占主城区市场 [6] 高得房率的市场影响与定价策略 - “高赠送”面积策略拉低了房产的实际使用面积单价，以总价160万元房产为例，实得面积从约80平方米增至约140平方米，实际单价从约2万元/平方米降至约1.14万元/平方米 [8] - 高得房率加剧市场分化，使部分低得房率项目面临压力，同行竞争更趋“内卷” [9] - 部分四代住宅项目的实际成交价格已出现每平方米数百元至千元不等的暗降，地段价值不突出的项目回调感知更明显 [10] 产品演化与销售动态 - 西安楼市“赠送面积”幅度持续升高，从早期85平方米户型赠送约30平方米，演化至近期143平方米户型赠送幅度从20平方米上升至70平方米 [7] - 项目销售说辞已从早期的“火热摇号”转变为强调“蓄客充足”或“稀缺户型存量不多”，预示后续摇号可能性较低 [11] - 四代住宅通过设计创新提升居住舒适度，有助于激发购房需求，对市场回稳有积极作用 [9] 政策规范与行业走向 - 国家及地方政策持续规范建筑面积计算，例如2025年8月西安出台技术指引，对标志性的“超大露台”作出限制，规定“露台进深不宜大于2.4米” [11][12] - 政策驱动下，住宅产品的竞争焦点将从数字游戏回归至空间效率、建筑品质与真实居住价值的本质 [12]