银行直供房概念澄清 - 银行直供房并非银行直接销售自有房产 银行不具备销售不动产的资质 其本质是银行作为债权人处置违约贷款的抵押物[1] - 银行处置抵押房产需遵循合规流程 主要在京东、阿里等资产处置平台或金融资产交易所通过公开竞拍方式进行 交易信息包含位置、产权状态、评估价和交易底价[1] - 冠以“银行直供”名义是为加速资产处置 向潜在竞买人传递交易有保障的积极信号 以促成尽快成交 实践中由银行直接售房的案例很少[1] 法拍市场与银行处置动机 - 全国法拍市场挂拍房源成交率低 今年前三季度整体成交率仅为13.1% 其中一拍成交率为39% 二拍及以上折价率在56%至70%之间[2] - 法拍资产背后可能存在债权债务或司法纠纷 竞拍后腾退存在困难 需要竞买人进行尽职调查 资产处置难度加大[2] - 由于近期不动产价值波动加大 为减少损失 银行需要加快资产处置 策略从主要面向大宗买家的To B渠道 转向To B和To C并重[2] 银行直供房的产权与风险 - 银行向个人推荐的房产产权并不在银行名下 而是仍在债务人手上 银行取得授权后即可推荐 销售回款用于直接偿还债务[2] - 若产权转移到银行名下将涉及企业增值税、土地增值税等税务负担 且本质上是以物抵债 若后续无法销售将导致银行债权损失更大[2] - 个人购房者需详细查看房产信息及权利限制 可能存在产权或司法纠纷 以及交割后腾退难题 部分银行会对交割和腾退做出承诺[3] 市场参与主体与区域特点 - “银行直供房”在大银行比较少见 主要集中于一些中小银行或地方农商行[3] - 在楼市扩张期 资质较弱的地产商通过信托、中小银行等渠道融资 一些业务激进的中小银行向其发放贷款[3] - 在市场交易量小、大宗交易不活跃的地区（如中西部） 银行常委托中介以“银行直供房”名义出售 而在沿海及省会城市则主要通过传统资产处置平台完成交易[3] 市场供应量与整体影响 - 相对于动辄几万套的二手房挂牌量 “银行直供房”供应量不大 仅为几十套或几百套[4] - 由于市场接受度和资产质量参差不齐 “银行直供房”的交易周期会被拉长 对二手房市场整体影响有限[4]