市场整体表现 - 10月全国70个大中城市新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均较9月扩大0.1个百分点 [5] - 所有70个城市的二手房价格连续两个月全线环比下跌，为自2011年有数据统计以来首次出现 [1][3][5] - 10月新房价格下跌的城市数量为64个，下跌城市的平均跌幅为0.51%，而所有70个城市的二手房平均跌幅为0.66% [5] - 房地产行业传统的“金九银十”销售旺季在今年彻底失约 [1][3] 各线城市分化 - 10月一线城市新房价格环比下降0.3%，环比降幅与9月持平，但内部表现分化，上海新房价格环比上涨0.3%，而北京、广州和深圳新房价格全部下跌 [3][7] - 上海自2019年8月以来新房价格环比持续上涨，北京环比由上涨转为下跌，深圳环比跌幅收窄，广州环比跌幅扩大 [7] - 10月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，环比降幅较9月收窄0.1个百分点，但5-10月一线城市二手房价格环比跌幅已连续六个月大于二、三线城市 [7] - 10月三线城市新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下降0.7%，环比跌幅均较9月扩大0.1个百分点，同比来看，三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.4%，二手住宅销售价格同比下降5.7%，跌幅明显大于一线城市 [9] 市场内部结构性变化 - 市场分化趋势明显，符合“好房子”标准的优质项目依然抢手，例如北京朝阳区某项目为城六区网签销冠 [13] - 受优质项目入市冲击，部分旧规产品通过推出特价房、折上立减、赠送物业费等方式吸引客户，北京大兴区某项目特价房最低单价降幅高达17% [13] 行业数据与政策效果 - 商品房去库存持续推进，10月末全国商品房待售面积为75606万平方米，比9月末减少322万平方米，今年以来连续8个月减少 [15] - 在“白名单”项目扩围增效等因素带动下，前10个月房企到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄 [15] - 行业被指出正处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间 [15] 行业前景与宏观影响 - 高盛预估未来几年中国城市的新住房需求将比2017年的高峰大减75%，主要因人口减少和价格下跌预期冲击投资兴趣 [11] - 有观点认为当前行业体量经过4年收缩，对比正常折旧和住房改善产生的新房需求，现有新房交易数据已“跌无可跌” [9] - 房价持续下跌引发对通缩风险的担忧，房地产市场低迷会加重通缩压力，因房价下跌导致家庭预期转差，进而拖累消费增长 [11][17] - 房地产行业对经济的拖累可能会持续多年 [11]