杭州豪宅市场销售策略转变 - 多个高端楼盘启动渠道分销和全民营销，分销佣金最高达20万元/套，全民营销奖励最高8万元[1] - 杭州主城区总价1000万以上住宅项目中启动分销的占比不到50%，但相比10月份之前增加不少[1] - 渠道分销与全民营销在豪宅市场较为罕见，通常豪宅项目倾向通过圈层活动精准触达客群[1] 市场环境与政策背景 - 新房限价政策取消，杭州一二手房倒挂现象逐渐消退，削弱“买到即赚到”的套利预期[3][4] - 2023年11月起杭州逐步取消新房限价，去年10月9日全面取消新出让住宅用地限价要求[4] - 政策调整后，房企对优质地块争夺激烈，今年上半年杭州十区涉宅用地成交金额约1160亿元，同比上涨51%，综合溢价率达36%[4] 豪宅供应与需求变化 - 新房限价取消后，开发商拿地利润空间充足，楼盘品质提升，反而使购房者陷入选择困境而观望[6] - 今年上半年土地供应聚焦主城区核心低密地块，多规划为豪宅项目，导致下半年千万级豪宅供应井喷[5] - 仅国庆中秋双节前最后一周，杭州就有9个总价千万级不限价楼盘首次开盘或加推[5] 具体项目去化表现 - 翠隐江粼轩项目总价881万-1287.5万元/套，前两次开盘均售罄，第三次开盘72套房源仅142组登记，至今仍有13套可售[7] - 咏印明庐项目总价1450万-3762万元/套，首次开盘去化率91.3%，第二批房源无一人登记，目前仍有33套可售[7] - 对比上半年，4月主城区萧山高端项目28套联排别墅吸引超500户登记，触发社保机制需连续交近19.17年社保[8] 整体市场数据表现 - 今年截至11月18日杭州新房成交3.68万套，同比增长3.42%；10月成交3720套，同比增59.52%[8] - 7-10月杭州新房月度综合开盘去化率介于56%至70%，10月去化率达70%[9] - 10月杭州总价千万以上住宅大平层成交393套，环比升57%，同比涨1.3倍；成交均价7.12万元/平方米，环比升18%[9] 未来市场供需展望 - 未来一年杭州将有超6000套总价千万以上改善型房源入市，而今年1-9月仅成交1600余套[9] - 按当前月成交约180套计算，千万豪宅去化周期预计将超过33个月[9]