核心观点 - 房地产市场虽有所波动，但政策成效仍在继续显现，推动市场止跌回稳 [1] - 行业正处新旧模式转换时期，转型调整需要时间，部分指标出现波动属正常现象 [6] 各线城市房价表现 - 10月份70个大中城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [2] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与9月相同，其中上海上涨0.3%，北京、广州、深圳分别下降0.1%、0.8%、0.7% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，三线城市环比下降0.5%，降幅扩大0.1个百分点 [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅收窄0.1个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降1.1%、0.9%、0.9%、0.9% [2] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点，三线城市环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [2] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.8%，降幅扩大0.1个百分点，其中上海上涨5.7%，北京、广州、深圳分别下降2.0%、4.2%、2.6% [3] - 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.0%，降幅收窄0.1个百分点，三线城市同比下降3.4% [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅扩大1.2个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降4.7%、3.4%、6.4%、3.3% [3] - 二线城市二手住宅销售价格同比下降5.2%，降幅扩大0.2个百分点，三线城市同比下降5.7% [3] 市场结构特征 - 市场呈现新房二手房分化、一二三线城市走势不一的鲜明特征 [3] - 一线城市核心板块企稳、二线城市内部分化、三四线城市整体承压的态势未变 [2] - 一线城市改善需求稳定，高库存中小城市房价下行压力存在 [4] - 全国二手房找房占比达64.5%，市场以价换量将持续，成交量总体保持稳定 [4] 行业整体指标 - 前10个月全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%，降幅比去年同期分别收窄9个百分点和11.3个百分点 [5] - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，连续8个月减少 [5] - 前10个月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点 [5] 政策影响与展望 - 政策托底、供需结构调整等因素影响下，预计年末楼市呈现量稳价弱、分化持续特征 [2] - 政策效应持续释放，年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应有望增加 [6] - 房企以价换量冲刺业绩影响新房价格环比下行 [4] - 行业将按照中央部署构建新发展模式，坚持长短结合、标本兼治推动高质量发展 [6]