房价走势 - 2025年10月四大一线城市新房市场仅上海保持同比增长0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [1] - 全国70个大中城市二手房市场无一城环比或同比出现价格上涨 [1] - 部分热点城市二手房房价仍在补跌，但如上海'老破小'在内的部分房源价格被认为已进入底部区间 [3] 租金回报率变化 - 2025年上半年重点50城租金回报率达到2.08% [1] - 截至2025年10月，北上广深四个一线城市租金回报率分别为1.52%、1.73%、1.68%、1.52%，较同年4月（分别为1.49%、1.68%、1.63%、1.49%）均有所上升 [1] - 深圳市场出现普通住宅租金回报率远超大型银行定期存款利率，甚至直逼房贷利率的情况，有案例显示租金回报率达到2.6%左右 [2] - 部分小户型房源的租金回报率甚至达到3% [3] 市场行为与信号 - 业主心态发生变化，出现因买家报价过低而"宁愿继续收租"并中止谈判的情况 [2] - 自2025年7月以来，深圳300万元以下房源成交占比持续位于高位，连续4个月超过25% [3] - 相对较高的租金回报率成为吸引购房者购买低总价户型的重要原因 [3] - 一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟 [3] 投资回报分析框架 - 租售比不仅与租金有关，也与房价有关，租金对应市场收入水平，房价代表投资预期 [4] - 租金和房价的变化都与人口和收入水平有关，但变动幅度可能不同，存在地区差异 [4] - 租赁市场进入存量时代，存在供应量大、租客主导市场等特性 [5] - 计算收益率需考虑税费、中介费等各种成本，并考虑可能存在的空置、要求降租金等情况 [5] 房产选择策略 - 建议重点关注中心城区、地铁站一公里范围内以及就业集中的区域 [5] - 物业选择上建议小面积的次新房，或可通过少投入装修提高溢价率的楼龄长房产 [5] - 购买此类房产的资金最好是一次性付款，且为中短期内不用、没有稳定投资渠道的资金 [5]