股东支持与融资安排 - 万科召开临时股东会，表决通过关于接受大股东深铁集团提供股东借款并由公司提供担保的框架协议议案 [2] - 2025年初至今，深铁集团已累计向万科提供借款309.96亿元，借款条件优于金融机构，其中万科已提取213.76亿元无抵质押担保借款，另有超90亿元借款已提供增信资产 [3] - 根据议案，万科累计向深铁集团申请借款额度为不超过220亿元，有效期至2025年度股东会召开日，后续需对已发生借款提供抵质押担保，否则深铁有权要求提前还款 [3] - 资产抵质押是借款的常规安排，此次集中申请授权是为完善前期已提供资金的手续，避免因审批程序延误资金到位 [3] - 截至三季度末，万科已完成288.9亿元公开债务的偿还，深铁集团的借款起到重要作用 [3] 公司财务状况与经营压力 - 除股东借款外，万科前三季度合并报表范围内新增融资和再融资为265亿元，公司经营活动现金流量净额为负值 [3] - 前三季度万科实现营业收入1613.9亿元，净亏损280.2亿元，经营上仍面临阶段性压力 [6] - 开发业务面临高毛利项目偏少、郊区大盘去化慢的困难，物流、商业等业务面临租户波动、租金下滑的压力 [6] 发展战略与未来展望 - 万科董事长黄力平提出“三个坚持”的发展思路：坚持战略聚焦、坚持科技赋能、坚持规范运作 [4] - 战略聚焦体现在从城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能五个方面综合施策，稳定住宅开发业务基础，推动业务布局优化和结构调整 [5] - 科技赋能旨在应用新一代信息技术、绿色低碳技术等打造有竞争力的产品与服务，加快新场景的规模化应用 [5] - 规范运作方面将健全治理机制，主动开展组织优化，压缩管理层级，公司已于9月将管控层级从“三级半”压缩至“两级”，撤销五大区域公司，设立16家地区公司 [5] - 行业有望随政策落实逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段，“盘活用好低效用地”等规划建议有望解决土地资源错配问题 [6] 资产盘活与业务调整 - 万科需要通过销售和资产盘活实现“自我造血”，前三季度已完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元 [6] - 公司冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割，后续将进一步通过资本运作剥离与战略关联度不高的业务和资产，以改善现金流和资债结构 [6]