全国房价整体走势 - 10月70城房价数据显示，各线城市商品住宅销售价格环比、同比均呈下降态势，楼市调整仍在持续 [3] - 新房市场中，一线城市环比下降0.3%，二线城市下降0.4%，三线城市下降0.5%，其中三线城市降幅较上月扩大0.1个百分点 [4] - 同比维度上，一线、二线、三线城市新房价格分别下降0.8%、2.0%、3.4%，三、四线城市长期调整压力更为突出 [5] 一线城市房价分化 - 四大一线城市同比来看，上海上涨5.7%，北京、广州和深圳分别下降2.0%、4.2%和2.6% [5] - 环比来看，上海新房房价环比上涨0.3%，涨幅位居全国第一，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [5] - 上海新房价格连续多月保持上涨，核心原因在于供给结构优化，开发商聚焦核心区域优质地块，推出高端改善型产品 [5] 二手房市场表现 - 二手房市场70城房价无论同比还是环比无一上涨 [5] - 一、二线城市二手房环比降幅较上月收窄0.1个百分点，分别为下降0.9%和0.6%，政策效应初步显现 [5] - 三线城市二手房环比降幅扩大0.1个百分点至0.7%，同比跌幅达5.7%，连续41个月的环比下跌态势尚未扭转 [5] 具体城市与板块案例 - 南昌10月二手房环比下降1.1%，同比下降6.2%，相比于2021年高点，核心区域平均房价下跌了四成左右 [8] - 上海外环外区域如仁恒东郊花园、唐镇等非核心地段房价已跌至2016年开盘价，部分楼盘跌幅超30% [6] - 上海中心城区"老破小"价格回调明显，静安彭浦新村老公房单价仅2.64万/㎡ [6] 市场结构性变化 - 改善性需求已成为新房市场核心支撑力，2025年1～7月重点30城120～144平方米改善型户型成交占比升至30% [11] - 高端市场表现亮眼，上海上半年诞生25个"日光盘"多为千万级豪宅，北京、成都千万元级项目成交量同比分别增长67%和51% [11] - 房企拿地向核心城市集中，2025年前三季度一、二线城市住宅用地出让金同比分别增长24.5%和26.3%，而三、四线城市土地出让金同比下降 [11] 市场调整根本原因 - 市场调整根本原因在于供求关系根本性转变，全国存量房规模显著扩大，15个省区市二手住宅交易量已超过新房 [8] - 刚需群体更多通过二手房满足居住需求，新房市场需求结构向改善型主导转变 [8] - 部分城市库存高企、阶段性供应过剩，进一步加剧价格调整压力 [8] 政策影响与市场前景 - 政策托底力度持续强化但效应呈现分化，1-9月全国新建商品房销售面积、销售额降幅均较去年同期收窄 [8] - 宅地出让金TOP20城市占全国比重达61%，核心城市凭借经济与人口优势成为市场复苏主要引擎 [11] - 当前房地产市场调整本质是从高速增长向高质量发展转型，房企需聚焦核心城市、控制增量供应、转向精细化运营 [12]