公司近况与调研活动 - 中金公司研究员于11月18-19日参与华润置地及万象生活联合举办的资本市场开放活动，调研其东北及华北公司，并参访呼和浩特及太原的商业与住宅项目 [1] 开发销售业务表现 - 华润置地在沈阳、大连的市占率于2025年1-9月均达到10%左右，排名市场第二 [1] - 公司通过政企关系与品牌口碑获取人口密度高、有景观资源的核心区地块 [1] - 产品端着力打造“城市一号项目”，如沈阳中寰悦府为沈阳首个四代宅项目，通过电动提升窗等创新设计，最高得房率可达126% [1] - 东北区域3个主要在售项目2024年至今售价整体稳定，相较周边二手房溢价可达20-30%以上，去化率与利润率预期良好 [1] 持有型物业运营与增长 - 成熟期旗舰项目持续迭代，如沈阳万象城2011年开业后三次改造升级，2024年改造影院并增加品牌超70家 [2] - 成长期项目如长春万象城未来2年有望开出4家重奢品牌 [2] - 东北、华北大区分别仍有2座、4座重资产项目待开业 [2] - 持有型物业于2024年上半年及2025年上半年分别贡献华润置地核心净利润34%和50% [2] 盈利预测与估值 - 维持跑赢行业评级和目标价44.63港元，对应0.9倍2026年目标市净率和52%上行空间 [2] - 公司交易于0.7倍2025年市净率和0.6倍2026年市净率 [2] - 2025年及2026年股息收益率分别为4.7%和5.0% [2]