资产处置背景 - 中信信托挂牌处置一笔总额为14.08亿元的不良债权，包括借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元和其他费用1.816亿元 [1] - 该债权的底层抵押资产为深圳宝能城花园（东区）三期的160套房产，建筑面积约21605.05平方米 [1][4] - 抵押物存在被二次、三次、四次抵押以及被查封的情况 [1] 资产处置方式 - 采用不预设转让底价但设置保留底价的网络竞价方式，保留底价不对外公开 [2] - 竞价规则为一次报价，最高报价且不低于保留底价的竞买人即为受让方 [2] - 此方式被视为对传统不良资产定价机制的颠覆性创新，将价格发现权交还给市场 [2] 资产价值评估 - 宝能城花园（东区）当前小区挂牌均价为10.56万元/平方米，在2021年楼市高峰期成交单价曾高达15万元/平方米 [3] - 近期法拍市场8套大平层住宅以约8.5万元/平方米的单价成交，总成交额1.9亿元 [4] - 基于近期法拍单价8.5万元/平方米计算，此次160套抵押物整体资产价值或超过18亿元 [4] 历史处置情况 - 2022年，项目曾有484套抵押房产被强制拍卖，其中56套住宅首拍成交50套，整体成交均价约10.05万元/平方米，总成交额7.6亿元 [4] - 近期8套房源因一拍定价偏高流拍后，二拍起拍单价下调至8万元/平方米（相当于市场价六折）并全部成交 [4] 公司债务状况 - 深圳市宝能投资集团有限公司被执行金额已超过247亿元 [5] - 宝能地产股份有限公司被执行金额超过170亿元 [5]